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寧波
二手房交易環(huán)節(jié)中存在哪些風(fēng)險隱患
隱患一:房屋產(chǎn)權(quán)不明晰
業(yè)主是誰,房屋是否有抵押,這完全可以通過交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。調(diào)查產(chǎn)權(quán)時要了解細(xì)節(jié)信息,比如房齡,網(wǎng)絡(luò)信息未必準(zhǔn)確,而房齡對一些老公房尤為重要,如果房齡太大那么貸款時會遇到些問題,銀行為了控制風(fēng)險可能只貸6成甚至更低,而且最高貸款年限也會縮短,考驗買家的首付能力和還款能力。再比如動遷房,3年內(nèi)是不能上市交易的。即便先簽訂合同到期,過戶也有風(fēng)險。如果遇到賣家毀合同,買家走司法途徑也是勞民傷財,值得警惕。
隱患二:賣方資質(zhì)有問題
一定要對賣家的信息進(jìn)行核實,賣家是不是權(quán)利人,這套房屋一共有多少權(quán)利人?是否都同意賣房了?沒有得到所有權(quán)利人同意,房屋不可能過戶。
隱患三:買房者資質(zhì)有問題
多城市依然仍實行“限購”政策,因此在房屋交易前,買家是否具備購房資格需要查詢清楚,避免“空歡喜一場”。
隱患四:不良中介騙術(shù)多
個別不良房產(chǎn)中介人員不規(guī)范操作,包括暗地里動手腳“吃差價”,不讓上下家見面。因此,簽訂房屋合同時,買賣雙方見面是很重要的環(huán)節(jié)。此外,個別不良中介會用低價房源吸引買家關(guān)注,所以明顯低于市場價的房源多數(shù)是假房源或者房屋本身有瑕疵。
隱患五:房屋價格未標(biāo)清
關(guān)于房屋價格的風(fēng)險,這也是容易出糾紛的地方。當(dāng)前很多房東都是說“到手價”,應(yīng)該原本房東支付的稅費(fèi)轉(zhuǎn)到下家承擔(dān)。哪些房子是可以免稅費(fèi)的房東可能自己也搞不清。比如房東承諾是“滿5唯一”住房,但審核下來不是唯一的,那就要收所得稅,對下家而言可能要多一筆費(fèi)用,如果不能協(xié)商就會引起糾紛。
隱患六:“做低房價”糾紛多
“做低房價”,已成為二手房交易的一個“潛規(guī)則”。“做低房價”實際上是一種逃稅、避稅行為,觸犯相關(guān)法律法規(guī)的。賣房者可能面臨著無法及時收到全額房款的風(fēng)險,難維權(quán);對于購房者而言,只能按照做低后的網(wǎng)簽價格進(jìn)行申請,可能會降低購房者貸款的可貸額度,加大購房者的的風(fēng)險;未來,這套房源再次出售時,如按照差額進(jìn)行計稅,會加大差額并增加相應(yīng)的稅費(fèi)。
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