近幾年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，全國各地房屋價(jià)格普遍呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，尤其是一二線城市，房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)翻了幾番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了大部分普通工薪階層的經(jīng)濟(jì)購買能力，因此，有些人將目光投向了價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房，那么，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題如何認(rèn)定呢?

一、小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，是指沒有國家土地管理和房屋建設(shè)部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證書，或只有房屋所有權(quán)證，沒有土地使用權(quán)證，是一種特殊權(quán)屬狀態(tài)下的房屋。

二、小產(chǎn)權(quán)房的種類

根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和形成原因，可以分為以下幾種類型：

(一)通過房產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行組織，經(jīng)過其所在縣級(jí)政府批準(zhǔn)，在宅基地或農(nóng)村其它集體土地上建造，并向該集體成員以外的人員特別是非農(nóng)業(yè)戶口人員進(jìn)行銷售的房屋，通常情況下購房者還能得到由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作的“鄉(xiāng)產(chǎn)證”，被民間稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“房。具體分為以下幾種：

1、自主開發(fā)的建設(shè)方式，這樣做又有兩種情況：第一種是由農(nóng)村集體組織供給建設(shè)用地，由農(nóng)村集體的企業(yè)開發(fā)建設(shè)，如北京鄭各莊，前提是得有資金和建設(shè)能力;第二種是村民個(gè)人或者村集體雇請(qǐng)施工隊(duì)伍來建設(shè)，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社這種狀況。

2、合作開發(fā)式，房產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建設(shè)用地的使用權(quán)，企業(yè)出資開發(fā)建設(shè)，然后出租和出售，一方面滿足村民的住房需求，另一方面滿足企業(yè)發(fā)展的用地需求。重慶九龍坡的陶家村采取這種模式。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商和農(nóng)村集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在宅基地或農(nóng)村其它集體土地上建造的用于分配給村民，或向該集體成員以外的人員特別是非農(nóng)業(yè)戶口人員進(jìn)行銷售的房屋。

(三)農(nóng)民將自己建在宅基地上的住宅轉(zhuǎn)讓給該集體成員以外的人員特別是非農(nóng)業(yè)戶口的城市居民。

(四)“有限產(chǎn)權(quán)房”，指房屋所有人在購買公房中按照相關(guān)政策以“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”購買的住房或建房過程中得到了政府或單位的補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。此類房屋的建設(shè)用地大多以國家劃撥的形式獲得，原產(chǎn)權(quán)單位沒有支付土地出讓金，個(gè)人在購買后，土地使用權(quán)證書還是劃撥的，如再轉(zhuǎn)讓，則必須繳納土地出讓金，交了土地出讓金，就等同于商品房的大產(chǎn)權(quán)了。

綜上所述，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，主要特征是只有房產(chǎn)證、沒有土地證，或者兩證全無的房產(chǎn)，大致可分為四類，開發(fā)商和集體組織經(jīng)過審批，以自建或合作開發(fā)的方式修建的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商和集體組織沒有經(jīng)過審批擅自修建的房屋，農(nóng)民私自轉(zhuǎn)讓給集體組織以外的城市居民的房屋，最后一類是土地為劃撥形式的公房。

在北京小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎

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