深圳是我國改革開放的前沿城市，許多新的改革方針和舉措都在深圳率先實施，但在發(fā)展和創(chuàng)新的過程中，當?shù)赜行﹨^(qū)域也出現(xiàn)了一些打政策擦邊球、鉆法律空子的不規(guī)范行為，小產權房就是其中一種，盡管給許多在深圳工作的外來務工人員提供了低廉的居住地，但也存在較大的風險，那么，購買深圳的小產權房的風險是什么呢?

一、小產權房的含義

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

二、小產權房的風險問題

(一)法律效力

“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

(二)房產轉讓

“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

綜上所述，關于購買深圳的小產權房風險主要體現(xiàn)在四個方面，首先按照相關規(guī)定，小產權房只限于在本鄉(xiāng)集體組織內部買賣，如果對外出售且沒有經過有權機構的批準，購房合同為無效合同;其次小產權房沒有所有權，只有使用權，體現(xiàn)不出房屋的保值增值功能;還有購買人可能會因為不符合房屋所有人資格而沒有相應的政策待遇，同時，小產權房的質量和維護保修也沒有正規(guī)開發(fā)單位提供的保障。

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