在房產(chǎn)行業(yè)，特別是在預(yù)售商品房市場(chǎng)中，出賣人延遲交房的現(xiàn)象普遍存在，買房人有苦難言，開發(fā)商卻理直氣壯。畢竟，很多時(shí)候買受人以及交付了購(gòu)房款，面臨著兩手空空的窘境。那么針對(duì)買受人而言，出賣人延遲交房該怎么辦，?另一方面，為了維護(hù)自己的合法權(quán)利，買受人該如何處理出賣人延遲交房的問題?請(qǐng)跟隨律霸小編一起在下文中進(jìn)行了解。

一、出賣人延遲交房該怎么辦

1、買受人可以解除《商品房買賣合同》。

根據(jù)《合同法》第九十四條相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。那么在商品房買賣中，如果開發(fā)商延遲交房，買受人可以進(jìn)行催告，如果開發(fā)商在合理期限內(nèi)仍未交房，買受人就可以單方解除合同。

2、根據(jù)《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

所以，買受人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人。合同自通知到達(dá)出賣人時(shí)解除。出賣人有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

二、如何處理出賣人延遲交房的問題

1、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

所以，如果出賣人延遲交房，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人可單方請(qǐng)求解除合同。

2、合同解除權(quán)的除斥期間：購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。

3、出賣人延遲交房術(shù)語(yǔ)根本違約，除了解除合同，買受人還可以要求進(jìn)行違約賠償。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

出賣人對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，目的是免除自身違約責(zé)任。需要注意到發(fā)生不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的，除法律規(guī)定發(fā)生不可抗力事件不免除責(zé)任的情形外，則根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。這點(diǎn)需要引起買受人的重視。如果出賣人延遲交房，買受人不妨求助于專業(yè)的房產(chǎn)律師，通過正確的合法的方法來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)利，避免更大的損失。

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