從《合同法》中的規(guī)定來看，在約定購房定金的時候一般是不能超過主合同標(biāo)的額的20%，要是超過這個標(biāo)準(zhǔn)的話，則一般超過的部分都是會被認(rèn)定為無效的。而現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常出現(xiàn)購房違約金過高的情況，那此時該如何對這一情況作出認(rèn)定呢?請在下文中進(jìn)行了解。

一、購房違約金過高該怎么認(rèn)定

對違約金“過高”的程度認(rèn)定總體上應(yīng)采納：一是違約金標(biāo)準(zhǔn)會比較嚴(yán)重影響合同正義，合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)顯失公正;二是違約金失去了其固有意義，其已經(jīng)不再是促進(jìn)合同履行的工具，而成為了合同當(dāng)事人追求的目標(biāo)，當(dāng)事人約定的違約金變成了賭博行為。應(yīng)當(dāng)參照以下具體因素：

(一)參照合同標(biāo)的。

如果合同的標(biāo)的屬于特種物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較高的標(biāo)準(zhǔn);如果合同的標(biāo)的屬于種類物的，違約金標(biāo)準(zhǔn)可以采取較低的標(biāo)準(zhǔn);如果合同標(biāo)的屬于具有精神意義的物，則可對違約金的標(biāo)準(zhǔn)更開放一些。

(二)參照合同主體的實(shí)質(zhì)地位。

對于公用事業(yè)、壟斷企業(yè)、提供供不不應(yīng)求商品和服務(wù)的企業(yè)等處于實(shí)質(zhì)優(yōu)勢地位的經(jīng)營主體提供格式違約金條款或準(zhǔn)格式違約金條款，因?yàn)楹贤鄬Ψ讲痪邆淦降葏f(xié)商的力量，應(yīng)當(dāng)對優(yōu)勢合同當(dāng)事人提供、相對方當(dāng)事人很難協(xié)商的違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)某潭取＞唧w參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”

(三)參照合同性質(zhì)。

合同是交易的形式，對于交易內(nèi)容為生活必需品、服務(wù)為生命、健康、身體基本保障提供服務(wù)的合同，應(yīng)當(dāng)基于尊重基本人權(quán)的原則，對于社會弱勢群體的違約金應(yīng)該體現(xiàn)補(bǔ)償性，舍去懲罰性的功能;對于當(dāng)事人平等的經(jīng)濟(jì)合同應(yīng)體現(xiàn)對當(dāng)事人的約定的尊重，以不調(diào)整或少調(diào)整為原則。

(四)違約金調(diào)整的幅度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)懲罰性。

違約金具有懲罰性，其主要意義在于促進(jìn)合同當(dāng)事人全面履行合同，因此違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該體現(xiàn)一定的懲罰性，應(yīng)當(dāng)高于守約方實(shí)際損失的一定幅度。

(五)參照違約方的過錯程度。

根據(jù)《合同法》合同責(zé)任屬于嚴(yán)格責(zé)任，只要發(fā)生違約行為，違約方就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但筆者認(rèn)為違約責(zé)任既然屬于民事責(zé)任的一種，在人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的時候，違約金條款就不僅僅屬于合同條款的私法性質(zhì)，更應(yīng)該考慮的是人民法院以公權(quán)力進(jìn)行干預(yù)的條件，因此違約方的過錯應(yīng)該成為公權(quán)力予以調(diào)整的重要參考因素。因?yàn)檫`約金調(diào)整的幅度體現(xiàn)著對違約行為的懲罰強(qiáng)度，對于不同的過錯應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)不同程度的懲罰，才能罰當(dāng)其錯，體現(xiàn)公權(quán)力干預(yù)的公正性。在具體判斷違約責(zé)任的時候，應(yīng)當(dāng)考查合同雙方在違約中存在的過錯，以及過錯大小。當(dāng)違約方惡意違約的情況下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整，保持對惡意違約方的懲罰;當(dāng)違約方因第三人的原因造成違約時應(yīng)當(dāng)著重體現(xiàn)補(bǔ)償性，減少懲罰性;當(dāng)守約方利用優(yōu)勢地位在自己不可能違約，以追求對方違約金為目的的情況下應(yīng)當(dāng)調(diào)整到與實(shí)際損失相當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

二、購房違約金過高怎么辦

國家在認(rèn)為當(dāng)事人約定的違約金過高或過低，違約金數(shù)額與違約損失額差額過大時，允許對其予以調(diào)整，這也是由違約金的性質(zhì)即補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔而決定的。

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

違約金的調(diào)整應(yīng)當(dāng)綜合考慮，靈活把握。2009年2月9日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》再次對減少過高的違約金問題進(jìn)行了規(guī)定。針對《合同法》制定的司法解釋均適用于受《合同法》調(diào)整的所有類型的合同，商品房買賣合同作為其中之一，自然也在此范圍之內(nèi)。

當(dāng)事人主張的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

在當(dāng)事人提出違約金過高要求予以調(diào)整時，均能根據(jù)案件的具體情況綜合衡量，并在審理中提出減少違約金的適當(dāng)方案，大部分案件的當(dāng)事人均能接受，最終使案件得以調(diào)解結(jié)案。

需要作出專門的認(rèn)定才行，并非是當(dāng)事人說過高就一定過高，而此時也要結(jié)合實(shí)際違約造成的損害情況，如果造成的損害太大，那也是可以適當(dāng)?shù)奶岣哌`約金的。更多這方面的知識，你可以上律霸網(wǎng)站進(jìn)行深入了解。

公租房可以買嗎？有哪些具體規(guī)定?

最常見的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛是什么？

杭州二手房買賣需要什么手續(xù)？