一、買賣不破租賃法律的原則是什么?
買賣不破租賃法律的原則是僅適用于房屋買賣,我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。對此,結合其他國家和地區的立法,大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定,土地使用權可以依法轉讓、出租,那么,對于存在于土地使用權之上的租賃合同,在土地使用權轉讓時,其租賃關系亦應仍然有效,即應當類推適用買賣不破租賃原則。
二、不動產租賃的限制有哪些
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為,動產租賃不應當適用該原則,其理由如下:
1,動產的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。
2,對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財產的流通,不利于充分發揮財產的效用,不符合物盡其用的財產利用原則。
3,租賃權的物權化應有一定的邊界,否則不但有違租賃權物權化的初衷,而且會導致法律體系的紊亂,這一邊界應通過其適用的客體體現出來,即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
在任何地區任何時候都是有可能發生房屋租賃關系的,只不過各個地區的具體的租賃價格有高有低,當然,由于人們比較享受一種穩定安逸的環境,所以租賃的時間一般情況下都是比較長的,為了保持這種穩定關系,法律規定買賣不破租賃的規則。
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