一、買賣不破租賃租金交付給誰?
買賣不破租賃租金一般是給新房東,因?yàn)閷?shí)際上房屋所有人已經(jīng)變更,債權(quán)人也發(fā)生了變更。
《合同法》第229條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則,旨在保護(hù)承租人的利益。但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對(duì)承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責(zé)任。現(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后,原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同,對(duì)承租人以前的違約行為主張合同權(quán)利,這種合同權(quán)即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除權(quán)。
二、買賣不破租憑的適用瑕疵
1、是否僅僅適用于買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng),還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用于“動(dòng)產(chǎn)”。
“租賃”,依合同法第212條規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對(duì)租賃物進(jìn)一步設(shè)定限制,就是可包括不動(dòng)產(chǎn)也可以是動(dòng)產(chǎn),從字面看無論是不動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個(gè)概念運(yùn)用到229條的時(shí)候,不禁會(huì)發(fā)現(xiàn),如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動(dòng)產(chǎn)也適用第 229條,將不利于財(cái)產(chǎn)的流通,有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn),如房屋等更妥。但司法習(xí)慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合。
最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規(guī)定,抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此,以抵押財(cái)產(chǎn)出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán),租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。
4、財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合。
財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合,指在同一標(biāo)的上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃,二者在效力上發(fā)生沖突的情形。二者效力發(fā)生沖突時(shí)如何處理解決,盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置,并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發(fā)生于后,按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執(zhí)行,法院查封的威嚴(yán)則毫無是處,因此關(guān)鍵要看二者哪個(gè)成立在先。若租賃先于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人,對(duì)債權(quán)人具有法律拘束力,因?yàn)槌凶馊嗽诔凶鈺r(shí)并不能預(yù)見到將來租賃物會(huì)被查封。若租賃后于查封存在,則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后,原租賃契約并不適用于債權(quán)人,除非債權(quán)人同意。因?yàn)椴榉獾哪康氖菍?shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。若承租人不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的,則損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
綜合上面所說的,在房子變更之后那么房東也會(huì)隨之改變,而對(duì)于租金需要給誰就要看房子是否已經(jīng)改變了所有權(quán),而且出租人在售出房子的時(shí)候就要提前通知承租人,并且交待租金的支付方式,從而也會(huì)避免之后會(huì)引起各種糾紛。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
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