一、按揭房出租不適應(yīng)買賣不破租賃嗎?
可以適用,從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國立法規(guī)定來看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動產(chǎn)租賃。
二、破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中的限制適用
破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財產(chǎn),其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于:
(1)若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款,而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán),甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償,這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產(chǎn)案件中,特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中,將房屋建筑物結(jié)合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)作為整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行變現(xiàn)的情形較多。若適用該原則,那么租賃合同繼續(xù)有效,購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關(guān)系,不利于自己的開發(fā)利用,由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現(xiàn)。
買賣不破租賃原則的適用情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合租賃物的具體屬性來認(rèn)定,對于按揭房屬于不動產(chǎn)類型的,是可以適用的,但也應(yīng)當(dāng)區(qū)分是否對按揭房進(jìn)行抵押或者破產(chǎn)處理,否則是不可以適用的,具體情況下應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際來進(jìn)行處理和認(rèn)定。
買賣不破租賃的條件是什么?
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
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