一、先抵押后出租破買賣不破租賃嗎?
可以打破的,即“先抵后租”情形,不適用買賣不破租賃原則。買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。”
《城市房屋管理辦法》第十一條規(guī)定:“租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”
據(jù)此可知,是否適用買賣不破租賃原則,主要是根據(jù)抵押行為是否在租賃期間發(fā)生的。只有在租賃期間發(fā)生的抵押行為才適用該原則,租賃合同效力不受影響。
二、買賣不破租賃適用范圍
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。
《德國民法典》第571條第 1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時(shí),受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。
值得注意的是,這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)租賃而言。這是因?yàn)椋耙跃幼I業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動(dòng)產(chǎn),各國立法為謀求社會(huì)生活之安定及增進(jìn),均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動(dòng)產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。
我國在合同法出臺(tái)之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實(shí)踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
買賣不破租賃原則在適用之后,不動(dòng)產(chǎn)的承租人與新出租人之間新建立起的租賃關(guān)系是不需要重新訂立合同的,雙方按照原租賃合同享有權(quán)利和履行義務(wù)即可,但是如果是承租人一方不按時(shí)向新出租人繳納租金的,新出租人一方有權(quán)直接收回出租物。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些?
買賣不破租賃的條件是什么?
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
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