一、買房房東簽合同之后毀約應(yīng)該怎樣辦理

對于一方當事人的違約，我們可以采取以下救濟方式：

第一，要求對方繼續(xù)履行合同。繼續(xù)履行合同是《合同法》規(guī)定的違約責任，是違約方必須承擔的法律義務(wù)，同樣也是非違約方享有的法定權(quán)利。

第二，要求對方支付違約金，不管是否發(fā)生了損害，只要有明確約定，違約方就應(yīng)當支付違約金。特別是在沒有損害的前提下，通過約定違約金，可以對違約方進行法律制裁。

第三，定金責任。《合同法》第115條規(guī)定，當事人可以依照《擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。但應(yīng)注意定金和言字旁訂金的區(qū)別。

第四，要求對方賠償損失，但不得超過違反合同一方訂立合同時，預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到因違反合同可能造成的損失。除此之外，經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。

二、法院對商品房買賣合同糾紛常見問題處理

1、商品房買賣合同基本概念

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

2、預(yù)售許可證及向法院起訴時段決定商品房買賣合同的效力?

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

3、那種情形出賣人的售樓廣告構(gòu)成商品房買賣合同的內(nèi)容?

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

4、正式商品房買賣合同簽訂前，買受人以認購、訂購、預(yù)訂向出賣人支付定金怎么處理?

出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。

5、認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備那些條件，應(yīng)認定為商品房買賣合同成立?

商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

6、商品房預(yù)售合同未按規(guī)定辦理登記備案，就無效嗎?

當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

7、被拆遷人對補償安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照下面第八條的規(guī)定處理。

8、那些情形買受人無法取得房屋，買受人享有什么權(quán)利?出賣人應(yīng)承擔的什么責任?

具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

9、因出賣人的責任導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人享有何種權(quán)利?

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

10、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同，買受人可向法院請求確認無效

買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

相關(guān)的毀約者應(yīng)積極的對這類受害人員進行賠償辦理，受害者應(yīng)積極的按照自身的實際情況進行辦理，要求這類違約人員進行賠償。如拒絕賠償?shù)模梢韵喈數(shù)氐娜嗣穹ㄔ哼M行訴訟辦理，保護自身的合法權(quán)益進行辦理。

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