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寧波
農村房屋買賣公證的效力是怎樣認定的
一、農村房屋買賣公證的效力是怎樣認定的
以認定無效為原則，以認定有效為例外，只有買賣雙方都是同一經濟組織成員的，可以認定合同有效。因為：
1、房屋買賣必然涉及到宅基地的買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營管理。國務院辦公廳1999年頒布《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。
2、宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房，實際是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
3、目前農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
二、農村房屋買賣合同的類型
1、農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同，應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應慎重對待。國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者認為對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
3、農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，國雖無法律、法規的相關禁止性規定。
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