一、農(nóng)村房屋買賣公證的效力是怎樣認(rèn)定的
以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外,只有買賣雙方都是同一經(jīng)濟(jì)組織成員的,可以認(rèn)定合同有效。因?yàn)椋?/p>
1、房屋買賣必然涉及到宅基地的買賣,而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定,宅基地屬于農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
2、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房,實(shí)際是買地,在房地一體的格局下,處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地,損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。
3、目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記,故買賣雖完成,但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。
二、農(nóng)村房屋買賣合同的類型
1、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同,應(yīng)認(rèn)定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。
2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同,效力認(rèn)定應(yīng)慎重對(duì)待。國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,但如前文所述,法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定,而國(guó)家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此,法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下,憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此,筆者認(rèn)為對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同,只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件,應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
3、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同,以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋,國(guó)雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定。
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曲柏杰律師,軍人出身,2004年開始執(zhí)業(yè),現(xiàn)為遼寧申揚(yáng)律師事務(wù)所合伙人,監(jiān)事會(huì)主席。為遼寧省律協(xié)民委會(huì)委員,沈陽市律師協(xié)會(huì)考試培訓(xùn)專門委員會(huì)副主任,刑事專業(yè)委員會(huì)委員。為中國(guó)法學(xué)會(huì)會(huì)員。 專業(yè)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn),合同法律事務(wù),公司法律事務(wù),刑事辯護(hù)。
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