一、“村改居”改的是什么?

隨著我國城市化的步伐不斷加快,很多農(nóng)村地區(qū)自主或者被動地進入到城市化的浪潮當中，表現(xiàn)在其管理體制、經(jīng)濟結構和生活文化需求等方面發(fā)展到了城鎮(zhèn)的水平或者接近于城鎮(zhèn)的水平,或者是由于要適應村級行政區(qū)劃的重新調整等形勢,因而被強制性地劃入到城市建設的規(guī)劃區(qū)域之內,這些地區(qū)都面臨著 “村改居”工作。“村改居”到底改什么，圣運律師將在下文為您解讀。

“村改居”即所謂的“農(nóng)轉非”，是指農(nóng)村不再從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)民不再從事農(nóng)業(yè)勞動，或者至少有2/3的農(nóng)民不再從事農(nóng)業(yè)勞動，不再以農(nóng)產(chǎn)品收入為來源;讓農(nóng)村人成為城市人，村委會改為居委會。“村改居”是在我國現(xiàn)行城鄉(xiāng)二元體制下，加快中小城市擴張、加速近郊農(nóng)村向城市融合的重要手段。

關于“村改居”，主要法律依據(jù)是《中華人民共和國村民委員會組織法》和《城市居民委員會組織法》以及各地制定的相應的實施法。但是這些法律只是對“村改居”的條件和程序作了原則性的規(guī)定，對“村改居”中村集體資產(chǎn)處置和人員安排等都沒有相應規(guī)定。因此，各地出臺了不同的地方性法規(guī)來指導具體的實施。

比如，關于“村改居”的條件，《廣東省東莞市人民政府印發(fā)東莞市關于“村改居”工作若干問題的指導意見的通知》規(guī)定，符合下列條件之一的村委會，納入“村改居”范圍：(一)城市居民戶籍人口占本村總人口一半以上的;(二)以全國第五次人口普查統(tǒng)計數(shù)和耕地保有量為計算基礎，本村人均耕地面積不足0.12畝的;(三)三分之二以上的村民不從事農(nóng)業(yè)勞動，不以農(nóng)業(yè)收入作為主要生活來源的。

二、我國對于“村改居”沒有集中的法律規(guī)范，但是從整體情況看來，“村改居”前后大概呈現(xiàn)出以下區(qū)別：

一、從管理和自治組織上。“xx村委會”改為“xx街道xxx居民委員會”，“xx村委黨支部”改為“xx街道xxx居委會支部委員會”。社區(qū)適用的法律由《村委會組織法》變更為適用《城市居民委員會組織法》。

二、土地所有權方面。集體土地轉為國有土地，注銷集體土地所有權登記。原農(nóng)民住宅用地直接轉為國有劃撥土地。如《廣東省東莞市人民政府印發(fā)東莞市關于“村改居”工作若干問題的指導意見的通知》規(guī)定：“原集體建設用地按以下情況辦理土地登記：

1、已辦理集體土地使用權登記的，以村委會為申請單位，由土地登記機關集中按批次收回原核發(fā)的《集體土地使用證》，按劃撥用地換發(fā)《國有土地使用證》;土地使用權發(fā)生變更的，必須先補辦有關用地手續(xù)，后辦理土地變更登記，核發(fā)《國有土地使用證》。

2、未依法辦理集體土地使用權登記的，應按第(五)款規(guī)定辦理有關用地手續(xù)后，到土地登記機關申請辦理土地登記，核發(fā)《國有土地使用證》。原農(nóng)民住宅用地直接轉為國有劃撥土地，憑《集體土地使用證》或建設用地批準文件，申請核發(fā)《國有土地使用證》。除工本費外，免收其他費用。原村組集體建設用地轉為國有土地后，直接劃轉給社區(qū)股份合作經(jīng)濟組織的，憑“村改居”集體土地資產(chǎn)劃轉批復文件和《集體土地使用證》(或建設用地批準文件)，申請辦理土地變更登記，核發(fā)《國有土地使用證》。除工本費外，免收其他費用。社區(qū)股份合作經(jīng)濟組織將劃入土地對外轉讓、租賃、作價入股或合作聯(lián)營時，應補交土地有償使用各項稅費;變更土地用途的，應補交地價。

三、社會保險方面。“村改居”后，居民的身份已經(jīng)不再是“農(nóng)民工”的身份了，如果錄用他們，就得按城鎮(zhèn)居民的身份來對待。《廣東省東莞市人民政府印發(fā)東莞市關于“村改居”工作若干問題的指導意見的通知》規(guī)定：“村改居”后的居民，與本市行政區(qū)域內的所有企業(yè)、機關事業(yè)單位和城鎮(zhèn)個體經(jīng)濟組織等形成勞動關系的，按規(guī)定參加職工社會保險，同時停止參加農(nóng)(居)民基本養(yǎng)老保險，享受相應的社會保險待遇。“村改居”后，社區(qū)居委會及股份合作經(jīng)濟組織的工作人員應按照企事業(yè)職工管理的原則，在所在鎮(zhèn)區(qū)的社會保障部門辦理參加職工社會保險，享受相應的社會保險待遇。

四、計劃生育政策方面。村委會整個建制改為社區(qū)居委會后，適用的計劃生育政策法規(guī)也有可能有相應變化。比如《廣東省人口與計劃生育條例》第二十一條規(guī)定：“村民委員會整個建制轉為居民委員會，原屬農(nóng)村居民的育齡夫妻，只生育一個子女是女孩的，從村民委員會改為居民委員會之日起(已經(jīng)過上級部門驗收合格，正式批準之日計算)，四周年內可按間隔規(guī)定安排再生育一個子女;本人自愿將戶籍遷出居民委員會，在戶籍遷移時雖已安排生育但未懷孕的，取消原生育安排。農(nóng)村居民自愿將戶籍遷為城鎮(zhèn)居民的，除遷入前已安排生育第二個子女且已懷孕的已婚育齡婦女可以生育外，從戶籍遷入之日起，均執(zhí)行城鎮(zhèn)居民的生育規(guī)定。”

除以上變化以外，“村改居”還涉及到居民住房、集體資產(chǎn)處置，集體經(jīng)濟組織名稱的變更，社區(qū)居民就業(yè)，相應的基層婦女、共青團、工會組織建設，居委會的職數(shù)設置、工資福利、辦公經(jīng)費等問題。改革的過程往往不可能一帆風順，尤其是涉及土地和集體資產(chǎn)的問題，更是值得引起足夠重視，予以監(jiān)督和落實。作為征地拆遷業(yè)務領域內的國內第一大團隊，北京圣運律師事務所將密切關注“村改居”的進程，為這一劃時代的大進程提供法律保障。