一、住宅用作經(jīng)營(yíng)是不是就是住改非了?

不是的。住宅改成非住宅的，不但要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認(rèn)定。房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn);所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn);產(chǎn)權(quán)檔案中也未記錄用途的，看其實(shí)際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。

二、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定

“住改非”是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”;以及住建部公布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估?！北景阜ㄔ赫J(rèn)定以營(yíng)業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！币话銇碚f，經(jīng)營(yíng)性用房的單價(jià)相對(duì)較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

通俗的說，“住改非”它不是一個(gè)法律上的專業(yè)術(shù)語，它是大家對(duì)于那種把自己住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用途房屋的一種通俗叫法，比如房子改成超市、飯店。但是不是說你改成營(yíng)業(yè)場(chǎng)所了，就是住改非，最主要是看有沒有執(zhí)照，這個(gè)是特別關(guān)鍵的一個(gè)點(diǎn)。

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