第二章玩弄校花双胞胎,日本人真人姓交大视频,成 人 免费 黄 色 视频,欧美熟妇无码成a人片

評(píng)估農(nóng)村拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些?

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 633人看過(guò)

農(nóng)村拆遷已經(jīng)是一個(gè)很常見(jiàn)的現(xiàn)象了,拆遷不僅可以改善人民的生活,還可以提高政府的良好形象。一般政府會(huì)在拆遷前通知農(nóng)民,與農(nóng)民協(xié)商拆遷事宜并達(dá)成一致意見(jiàn),然后雙方簽訂拆遷協(xié)議書(shū)。拆遷協(xié)議書(shū)是有法律效力的,若在房屋拆遷期間違約,違約的一方就會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的后果。那么,如何評(píng)估農(nóng)村拆遷補(bǔ)償?小編將在本文中為您作專業(yè)解答。

一、按房屋所有權(quán)補(bǔ)償

按照某房地產(chǎn)評(píng)估公司調(diào)查資料可以很清晰地知道居民甲所擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。其僅擁有房屋所有權(quán),其宅基地土地使用權(quán)幾乎是無(wú)償取得(不是完整的土使用權(quán)權(quán)益,無(wú)抵押、處分等權(quán)利),所以從其權(quán)益角度來(lái)看居民甲的補(bǔ)償款僅包括其目前狀態(tài)下所擁有的所有權(quán)價(jià)值,多采用成本法進(jìn)行評(píng)估。之所以不考慮其土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償是因?yàn)榫用窦椎耐恋厥褂脵?quán)來(lái)源為宅基地,對(duì)土地使用權(quán)取得時(shí)未進(jìn)行成本投入,只對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)行了投入,賠償時(shí)按照房屋所有權(quán)價(jià)值對(duì)居民甲進(jìn)行賠償。

二、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

由一可以看出對(duì)其房屋所有權(quán)進(jìn)行賠償是勿庸置疑的,然而從“城中村改造”的全部過(guò)程來(lái)看,其實(shí)也不難看出其中有土地所有權(quán)性質(zhì)演變的過(guò)程。進(jìn)行“城中村改造”勢(shì)必將原集體土地所有權(quán)性質(zhì)變更為國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)。而土地征用補(bǔ)償環(huán)節(jié)卻似乎不為人所知,其實(shí)這一環(huán)節(jié)被房屋拆遷補(bǔ)償的整個(gè)過(guò)程掩蓋了。不妨作個(gè)假設(shè),假定該宗地在拆遷補(bǔ)償期未進(jìn)行房屋建設(shè),僅是一宗荒地或是耕地,國(guó)家這時(shí)征用需不需要進(jìn)行補(bǔ)償呢,答案是顯而易見(jiàn)的。因此應(yīng)對(duì)居民甲追加土地征用補(bǔ)償費(fèi)才算是更為合理的。至于征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)采用何種標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施拆遷時(shí),居民是以犧牲“住”為代價(jià)的,按照當(dāng)?shù)卣饔醚a(bǔ)償類型標(biāo)準(zhǔn)之最高標(biāo)準(zhǔn)是合乎情理的,也符合我國(guó)國(guó)情。

三、按房屋所有權(quán)價(jià)值加土地征用補(bǔ)償費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

農(nóng)村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后進(jìn)行房屋建設(shè)時(shí),對(duì)土地是進(jìn)行了一定的投入如土地平整、水電、下水管道的鋪設(shè)、引入等。因此在第二種基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮增加土地開(kāi)發(fā)費(fèi)與市政配套費(fèi)補(bǔ)償更為全面。

四、按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定:“房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。它本身就一種模擬欲拆遷房屋流向市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)所能表現(xiàn)的一種價(jià)格過(guò)程。因此,我們?cè)谶M(jìn)行拆遷房屋估價(jià)時(shí),采用“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”這種思路進(jìn)行評(píng)估則應(yīng)擬定滿足欲拆遷房屋能夠進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的前提下所能實(shí)現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格再扣除需滿足進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)所需付出的代價(jià),即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格—應(yīng)補(bǔ)市場(chǎng)地價(jià)。盡管目前深圳市規(guī)定即便補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià),宅基地上的房屋也不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行流通。但是在理論上擬拆遷房屋在補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)的前提下是已具備了進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的先決條件。在評(píng)估過(guò)程中是完全可以通過(guò)這種手段來(lái)實(shí)現(xiàn)模擬欲拆遷房屋進(jìn)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。且這種思路更顯市場(chǎng)化,公開(kāi)化,也是容易讓廣大的老百姓接受。

五、按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償

盡管根據(jù)某房地產(chǎn)評(píng)估公司所調(diào)查之資料可以看出,居民甲對(duì)其房屋所占用的土地使用權(quán)并不是有償出讓取得,但《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十三條:依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。只要不實(shí)施拆遷或排除其它不可抗力因素的前提下,居民甲是合法、合理的長(zhǎng)期享有使用宅基地土地使用權(quán)的。機(jī)會(huì)平等原則是可以這樣理解的:居民甲由于實(shí)施拆遷失去了使用該宅基地土地使用權(quán)及該宗地上所建房屋使用的機(jī)會(huì),由此應(yīng)補(bǔ)償居民甲一個(gè)與之目前相當(dāng)居住水平的機(jī)會(huì)。換句話說(shuō),居民甲如得不到與之房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償金的話,他是換不來(lái)與之目前相當(dāng)?shù)木幼∷降臋C(jī)會(huì)。這與國(guó)家制定《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理辦法》的宗旨是相違背。因而,按照機(jī)會(huì)平等原則,應(yīng)按房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居民甲進(jìn)行補(bǔ)償,。

六、按照目前市場(chǎng)土地取得費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(建議采用拍賣土地市場(chǎng)價(jià)格水平)減去另交地價(jià)后以建筑面積分?jǐn)偡绞窖a(bǔ)償

前面五種均站在被拆遷者角度去分析的,其實(shí)我們?cè)谠u(píng)估過(guò)程中不妨廣開(kāi)思路,多方面去分析。我們從開(kāi)發(fā)商或拆遷單位的角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題。作為開(kāi)發(fā)商而言,只有能保障一定的投資利潤(rùn)的前提下開(kāi)發(fā)商才有興趣對(duì)“城中村改造”進(jìn)行投資。然而開(kāi)發(fā)商在土地取得方式上有協(xié)議出讓、招標(biāo)(拍賣)出讓及舊城改造等。方式雖是多種多樣,但開(kāi)發(fā)商在取得該宗地之前均會(huì)針對(duì)該宗地進(jìn)行項(xiàng)目前期可行性研究分析。以什么價(jià)位取得該土地是最為理想,以土地取得成本最高不超過(guò)多少作為投資界點(diǎn)。超過(guò)界點(diǎn)則會(huì)選擇放棄這種方式,而去尋找另一種途徑。因此我們?cè)谶M(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)不妨換個(gè)角度從開(kāi)發(fā)商立場(chǎng)出發(fā)。

由于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)的成本與土地取得方式是無(wú)關(guān)的,因此只有在“舊城改造”取得土地成本小于或等于開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)上直接取得土地方式所支付的成本的前提下,開(kāi)發(fā)商才會(huì)選擇通過(guò)“舊城改造”這種方式來(lái)獲取土地。而“舊城改造”方式取得土地的成本主要組成部分為拆遷補(bǔ)償費(fèi)(在本文中均采貨幣補(bǔ)償,不考慮補(bǔ)償建筑面積)及應(yīng)另交的地價(jià)款,應(yīng)另交地價(jià)款按當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而從土地市場(chǎng)直接取得方式所需支付的土地取得成本數(shù)據(jù)相對(duì)容易取得。如通過(guò)周邊區(qū)域土地拍賣市場(chǎng)(現(xiàn)商品房用途的土地基本無(wú)協(xié)議出讓,可不考慮)了解土地樓面地價(jià)水平狀況。至于擬拆遷地塊的未來(lái)規(guī)劃可以向開(kāi)發(fā)商或是拆遷單位或當(dāng)?shù)匾?guī)劃局索取。然后按當(dāng)?shù)亓斫坏貎r(jià)標(biāo)準(zhǔn)核算出需另交地價(jià)后,再用市場(chǎng)土地取得費(fèi)—應(yīng)另交地價(jià)=拆遷補(bǔ)償費(fèi)。最后按照房屋所有權(quán)登記的建筑面積分?jǐn)偧纯伞?/p>

由上文可以看出,評(píng)估農(nóng)村拆遷補(bǔ)償要細(xì)分為六種補(bǔ)償情形。一般政府會(huì)先給予補(bǔ)償,補(bǔ)償合理之后再讓農(nóng)民進(jìn)行搬遷,而且強(qiáng)拆強(qiáng)遷的現(xiàn)象也將慢慢減少。不管怎樣,拆遷的最終目的都是一樣的,都是希望能夠?yàn)槿嗣裰\求更多的福利,和諧的拆遷可以加快城市化進(jìn)程,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng),何樂(lè)而不為。


2020年成都市農(nóng)村拆遷安置房政策

房屋拆遷協(xié)議應(yīng)該注意哪些?

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接心男?

該內(nèi)容對(duì)我有幫助 贊一個(gè)

登錄×

驗(yàn)證手機(jī)號(hào)

我們會(huì)嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請(qǐng)放心輸入

為保證隱私安全,請(qǐng)輸入手機(jī)號(hào)碼驗(yàn)證身份。驗(yàn)證后咨詢會(huì)派發(fā)給律師。

評(píng)論區(qū)
登錄 后參于評(píng)論
相關(guān)文章

專業(yè)律師 快速響應(yīng)

累計(jì)服務(wù)用戶745W+

發(fā)布咨詢

多位律師解答

及時(shí)追問(wèn)律師

馬上發(fā)布咨詢
柯文斌

柯文斌

執(zhí)業(yè)證號(hào):

13505201610882484

上海柏年(泉州)律師事務(wù)所

簡(jiǎn)介:

柯律師畢業(yè)于福建師范大學(xué),2016年執(zhí)業(yè)至今,承辦了大量民商事訴訟案件,有豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)

微信掃一掃

向TA咨詢

柯文斌

律霸用戶端下載

及時(shí)查看律師回復(fù)

掃碼APP下載
掃碼關(guān)注微信公眾號(hào)
法律常識(shí) 友情鏈接
主站蜘蛛池模板: 陇川县| 宁化县| 仁布县| 清水河县| 霞浦县| 五原县| 湛江市| 平利县| 天峻县| 潢川县| 塔河县| 乐陵市| 隆化县| 榕江县| 黔西县| 五台县| 高雄县| 铜陵市| 仙居县| 宜黄县| 招远市| 舞钢市| 武功县| 伊宁市| 乐亭县| 咸阳市| 永德县| 定边县| 金乡县| 新蔡县| 邵武市| 洛宁县| 汉阴县| 巴彦县| 普兰县| 溧阳市| 寿宁县| 梅河口市| 集贤县| 山东| 特克斯县|