常見的房地產相鄰權

我國1986年4月12日通過的《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系。”這是我國立法關于房地產相鄰關系和相鄰權的原則性規定，也是各類房地產相鄰權的基本法律依據。隨后，1988年1月26日了高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第97-103條對各類相鄰關系問題相應作了較為詳細的司法解釋。此外，其他一些法律法規對此也有所規定，如1982年6月4日城鄉建設環境保護部發布的《城鎮個人建造住宅管理辦法》第6條，1988年1月21日通過的《中華人民共和國水法》第12、13、20、42、44條以及1989年11月21日建設部發布的《城市異產毗連房屋管理規定》等。

根據上述法律、法規和有關政策，我國現實生活中主要有四個方面的房地產相鄰權：一是相鄰土地關系中的相鄰權，如鄰地通行權、臨時施工占用鄰地權、鋪設管線通過鄰地權等;二是相鄰房屋關系中的相鄰權，如相鄰共墻=城市異產毗連關系中的權利;三是相鄰水流關系中的相鄰權，如相鄰用水、截水、排水、流水、滴水關系中的權利;四是相鄰環保、防險關系中的相鄰權，如相鄰排放“三廢”及其他污染物、噪音、惡氣等關系中的權利。后兩個方面相鄰權裨上是前兩個方面相鄰權的特殊形態。此外，有些房地產相鄰權可能同時涉及到土地、房屋、水流、環保中兩個以上方面，這里就不一一詳述。下面就幾類常見的房地產相鄰權進行分析：

(一)通行、通道相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下文簡稱最高法院意見)第100條進一步規定：“一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以準許;因此造成損失的，應當給予適當補償”。第101條又規定：“對于一方所有或者使用的建筑物范圍內歷史形成的必經通道，所有權人或使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通的，也可以另開通道。”

關于相鄰通行權，應注意兩點：(1)相鄰通行權的主張必須以確有必要為前提。也就是說，只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，而處于相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中，致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下，相鄰方才能主張其行使相鄰權。如果除經由該土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，則相鄰方一般無權主張“通行權”。(2)主張相鄰通行權的一方應當選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法，并且對所造成的他人損失予以適當補償。

關于相鄰通道問題，應當注意：對于歷史上形成的必經通道，除政府部門統一規劃外，房地產所有人或占有、使用人不得以自己享有所有權或占有、使用權為由而予以堵塞或獨占，妨礙相鄰他方的生產、生活。但是如果有條件另開通道，也可以另開通道。對所謂“歷史形成的必經通道”，應當根據主張相鄰權人的使用該通道的時間長短，有無可供替代的其他通道以及該通道對使用人生產、生活便利的影響等，結合相鄰關系的實際情況加以認定。

(二)建筑施工臨時占用鄰地權

建筑施工臨時占用鄰地權

對此最高法院意見第97條規定：“相鄰一方因修建、施工臨時占用他方使用的土地，占用一方如未按照雙方約定的范圍、用途和期限使用的，應當責令其及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀，賠償損失。”

1、相鄰一方因建筑施工需要臨時占用相鄰他方土地的，他方應給予便利，雙方可以約定使用土地的范圍、用途、期限，土地權利人不得對臨時用地人加以不合理的限制;

2、臨時占有方應嚴格按照雙方約定的范圍、用途和期限用地，使用完畢應當及時清理現場，排除妨礙，恢復原狀;因臨時占用造成土地權利人損失的，占用方應當賠償。

(三)鋪設管線相鄰權

根據《民法通則》第83條規定的原則和有關法律法規、司法解釋的精神，在鋪設電纜、管道、架設電線及其他空中線路時，如果必須經過相鄰他方的地下或地上時，相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應當按照有關法律的規定，協商確定補償辦法。土地的所有權人或使用人應當保護其土地上空或地下的管線和設施。鋪設管線占用鄰地權與建筑施工臨時占用權的區別在于：后者只是施工期間內短期、暫時占用，前者則是較長時期甚至是永久占用。

(四)用水、截水、排水、滴水相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外，最高法院意見第98條規定：“一方擅自堵截或者獨占自然流水，影響他方正常生活的，他方有權請求排除妨礙;造成他方損失的，應負賠償責任。”第99條規定：“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應當予以準許;但應在必要限度內使用并采取適當的保護措施排水，如仍造成損失的，由受益人預以補償。相鄰一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產，他方要求致害人停止侵害、清除危險、恢復原狀、賠償損失的，應當予以支持。”第102條規定：“處理相鄰房屋滴水糾紛時，對有過錯的一方造成他方損害的，應當責令其排除妨礙，賠償損失。”

1、相鄰用水排水權：(1)上下游之間水源共享權。相鄰多方共臨同一自然流水時，各方均有權進行利用，但不得擅自堵塞、妨礙鄰地用水。各方應當按照水的自然流向由近到遠，由高到低合理利用水源，正當排除水患。水流有余時，低地相鄰人不得擅自攔截，使水倒流，影響高地排水;水流不足時，高地相鄰人不得獨自控制，斷絕高地排水;水流不足時，高地相鄰人不得獨自控制，斷絕低地用水。此外，自然流出的地下水、自然浸積的水及其他自然水流經地的所有人或使用人，有權使用其水;非自然流出而由人工引來的水或工作物排出的水，要允許相鄰人按合理流向引水或排水。(2)通過鄰地引水、排水權。相鄰土地所有人或使用人，在引水或者排水進，如果必須經過相鄰他方土地，相鄰他方應當允許水流通過，不得拒絕或妨礙。但排水引水一方應當采用合理的保護措施，盡量避免或減少相鄰他方的損失;造成損失的，應當適當補償。相鄰一方引水或排水流經他人土地可以采取合理措施而未采取，致使他人財產受到侵害的，相鄰他方可以要求其停止侵害，消除危險，恢復原狀，賠償損失。

2、流水、滴水關系中的相鄰權。房地產一方在修建建筑物或開挖溝渠時，應當與鄰人房地產保持一定距離，不得使房檐流水、滴水或溝渠流水直接瀉入相鄰人房地產，造成相鄰人損害。否則相鄰人有權請求其排除妨礙，賠償損失。

(五)防險相鄰權

對此最高法院意見第103條規定：“相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，應當分別情況，責令消除危險，恢復原狀，賠償損失。”

相鄰防險關系除上條所列情況外，還包括：相鄰一方在自己房地產范圍內放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的;相鄰一方房屋或其他設施有倒坍、脫落、墜落危險，可能危及相鄰他方人身、財產安全的;相鄰房地產權利人在鐵路、公路、機場、碼頭、航標等專用設施兩側或周圍挖土、取沙、掘井，可能動搖上列設施基礎的，等等。

防險相鄰權的主要內容是：(1)要求相鄰他方保持適當距離。這是預防危險發生，避免危及本人的最基本的要求。(2)要求相鄰他方采取其他必要的預防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況，對此相鄰他方應依法律法規、技術規程或生產、生活常識，采取必要的防險措施。(3)要求相鄰他方及時制止危險，防止損害擴大。對危險已發生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有權要求行為人采取補救措施，修復、充實房基。

(六)環保相鄰權

根據《民法通則》第83條規定的原則和《環境保護法》等法律法規的精神，環保相鄰權的主要內容是：

1、相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、噪聲、粉塵時，必須嚴格執行國家的環境保護法，不得超過規定的排放標準，不得影響相鄰他方生產、生活和人畜安全以及植物生長。

2、相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄，或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時，應當與相鄰地方住房保持一定距離，或采取必要措施，防止污染他人生活環境。

3、相鄰人不得制造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等，妨礙相鄰他方的正常生產、生活、損害他人身心健康。

環保相鄰權作為權鄰權的一種，與一般意義上的環境權是不同的：后者為一切公民所享有，不以房地產毗鄰關系為基礎，且內容十分廣泛;前者則僅為特定范圍內的人所享有，以房地產相鄰關系為基礎，且內容較為有限。

(七)通風、采光相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外，《城鎮個人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規定：“城鎮個人建造住宅，必須符合城市規劃的要求，不得妨礙交通、消防、市容=環境衛生和毗鄰建筑的采光、通風。”

1、相鄰通風權。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風設施，保證其室內與室外空氣流通與變換的權利。實踐中主要包括三種情況：一是相鄰一方建造房屋或其他設施時，應當與相鄰他方房屋保持適當距離，不得相距大近而致使相鄰他方室內空氣流通不暢或堵檔其門窗致其無法通風;二是相鄰一方種植竹木，不得任由竹木枝葉伸展至相鄰他方門窗，阻礙相鄰他方室內空氣流通;三是相鄰一方不得故意或長期對著相鄰他方門窗排放冷氣、熱氣、污濁空氣，影響相鄰他方門窗正常通風。

2、相鄰采光權。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進適度光線(主要是指自然光)的權利。實踐中主要包括三種情況：一是相鄰一方房屋或其他設施應與相鄰他方房屋保持適當距離或者限制適當高度，不得遮檔相鄰他方室內采光，致其采光不足;二是相鄰一方種植竹木，不得任其枝葉伸展而遮檔相鄰他方室內采光，致其采光不足;三是相鄰一方不得因自己的過度或不適時光源照射而導致相鄰他方采光過度或不適時。

(八)地界相鄰權

根據有關法律法規和司法解釋，地界相鄰權的主要內容是：

1、對于毗鄰土地、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等，相鄰各方應當協商劃定地界。地界不清的，應在主管機關主持下，參照歷史和現實情況，協商確定。相鄰各方不得越界或采用危及鄰人的方法使用土地，侵犯鄰人權益;

2、相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等，所有權或使用權不明的，推定為相鄰各方共同所有或共同使用，雙方應共同搞好養護，不得破壞。

(九)共墻相鄰權

共墻是指同一墻壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共墻相鄰權的主要內容是：

1、相鄰各方對共墻的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權益，一方不得實施可能危及相鄰他方人身、財產安全的行為使用共墻;

2、相鄰一方需要搬遷，一般不允許拆除或拆走共墻;如果要求拆走一方對共墻享有所有權，一般也應保留共墻，由相鄰他方折價合理補償;

3、共墻的維修和翻建，一般應由雙方協商，合理出資出力共同承擔。

(十)城市異產毗連房屋相鄰權

這是近年來出現的一種新型產相鄰權，1989年11月21日建設部發布，1990年1月1日起實施的《城市異產毗連房屋管理規定》對此作了較為全面的規定。該規定第5條明確指出：：“所有人和使用人對房屋的使用和修繕，必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則，正確處理毗鄰關系。”城市異產房屋相鄰權的主要內容是：

1、所有人或使用對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施、煤氣暖氣管道設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務;除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

2、異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。相鄰一方所有人無權擅自同意讓異產毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。

3、一方所有人如需要改變共有部位的外形或結構，除須經需市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。

4、異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時，他方有權采取必要措施，防止危險發生。