根據(jù)新華社發(fā)布的新聞顯示，全國人大環(huán)資委關(guān)于第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議主席團(tuán)交付審議的代表提出的議案審議意見中指出，現(xiàn)行土地管理法主要問題表現(xiàn)是：

1、土地征收制度不完善，

2、宅基地用益物權(quán)難落實(shí)，

3、土地增值收益分配機(jī)制不健全，

4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同價(jià)同權(quán)等。

上述審議意見還顯示，全國人大常委會(huì)授權(quán)國務(wù)院在全國33個(gè)縣市區(qū)組織開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理制度改革試點(diǎn)，對實(shí)踐證明可行的，修改完善有關(guān)法律。目前，國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

其實(shí)農(nóng)村土地的最核心問題是征用補(bǔ)償?shù)亩▋r(jià)問題，關(guān)于這個(gè)問題的法律依據(jù)現(xiàn)在很不系統(tǒng)，零散的存在《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律中，而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣泛認(rèn)為農(nóng)村土地的征收補(bǔ)償大幅低于國有土地的征收補(bǔ)償。

演繹的耕地補(bǔ)償均價(jià)嚇掉大牙

在《土地管理法》第47條中規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。”

補(bǔ)償方案是這樣的：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

其中爭議最大的是土地補(bǔ)償費(fèi)，按規(guī)定該項(xiàng)土地補(bǔ)償費(fèi)“為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。”

每個(gè)地區(qū)的耕地年產(chǎn)值都不一樣，這里僅用全國平均數(shù)據(jù)做個(gè)演繹：

根據(jù)華北大部分地區(qū)一季玉米一季小麥來算：《國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2015年糧食產(chǎn)量的公告》中的數(shù)據(jù)顯示，全國糧食單位面積產(chǎn)量中小麥5392.7公斤/公頃，玉米5891.9公斤/公頃;也就是說，小麥畝產(chǎn)約719斤，玉米畝產(chǎn)約786斤/畝

中國糧油信息網(wǎng)26日數(shù)據(jù)顯示，河北山東小麥現(xiàn)貨最高達(dá)到1.34-1.35元/斤;而根據(jù)中國水產(chǎn)養(yǎng)殖網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年玉米現(xiàn)貨價(jià)格最高時(shí)不到2000元/頓，也就是不到1元/斤。

按照上述數(shù)據(jù)來計(jì)算，每畝小麥產(chǎn)值約為970元/畝，玉米產(chǎn)值約為786元/畝，全年畝產(chǎn)不到1800元，土地補(bǔ)償費(fèi)按最高十倍來算，每畝地(1畝=666.6667平米)約為18000元，換算成每平米才27元/平米(這個(gè)平均數(shù)字太恐怖，請記住只是演繹哈，具體情況具體分析)。

而根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2015年4季度末，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià)，分別為3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米。

宅基地房屋拆遷

另外一個(gè)爭議較大的是征用的宅基地，一般來說是“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。所以在說到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償，一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償，現(xiàn)在大多是房屋補(bǔ)償。

引用一下通州潞城棚改二期補(bǔ)償公式：按照房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)總額=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×合法宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)+裝修及附屬物+各項(xiàng)移機(jī)費(fèi)+各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)+各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi);通州潞城棚改二期的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為3850元/平方米。

由于每個(gè)區(qū)域的區(qū)位住宅價(jià)格不一，因此在房屋補(bǔ)償上經(jīng)常要在征用方和被征用方之間有很大矛盾。

需要指出的是，相比國有土地上的房屋，集體土地上的房屋價(jià)格評估主要根據(jù)房屋重置價(jià)格來計(jì)算，其中的主要因素是房屋結(jié)構(gòu)、檔次、成新等，但會(huì)忽略房屋所處地段、用途等市場因素，而且房屋重置價(jià)格按照定義來說，是房屋重新購置或建造的價(jià)格，這就包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套、管理費(fèi)以及相應(yīng)的利息、稅務(wù)等因素，但現(xiàn)在一般只計(jì)算建安費(fèi)用。

綜上，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地和國有土地同權(quán)同價(jià)，在法律法規(guī)、土地價(jià)格評估體系等多個(gè)細(xì)節(jié)上的工作量真是太大了。

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近年,各地因征地引發(fā)的社會(huì)矛盾屢見不鮮。記者25日從第十二屆全國人大常委會(huì)第二十五次會(huì)議上獲悉,土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃,農(nóng)村土地與國有土地不能同等入市、同權(quán)同價(jià)的問題有望得到解決。

全國人大環(huán)資委關(guān)于第十二屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議主席團(tuán)交付審議的代表提出的議案的審議意見指出,現(xiàn)行土地管理法確立的“以耕地保護(hù)為目標(biāo)、用途管制為核心”的土地管理基本制度為保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、保護(hù)耕地和保障工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和物權(quán)法的頒布實(shí)施,現(xiàn)行農(nóng)村土地管理制度與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn),表現(xiàn)為土地征收制度不完善,宅基地用益物權(quán)難落實(shí),土地增值收益分配機(jī)制不健全,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同價(jià)同權(quán)等。為此,多名全國人大代表提出議案,建議修改土地管理法,兼顧土地的資源與資產(chǎn)雙重屬性原則,堅(jiān)持物權(quán)平等保護(hù)原則,提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。