2004年乙公司承租甲公司一幢寫字樓。經甲同意后,同年6月1日,乙將該樓一層出租與丙公司,租賃期3年。由于乙欠甲租金,2005年12月1日,甲解除了同乙的租賃合同,同日將寫字樓收回并訴至法院,同時將這一情況通知了丙。2006年2月6日丙通知乙解除雙方簽訂的租賃合同。后丙向法院提起訴訟,請求法院判決乙退還丙支付的房屋押金。在訴訟過程中,乙提起反訴,要求丙向其支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案爭議的焦點在于轉租期間原租賃合同解除,轉租合同是否隨之解除,以及合同雙方的權利義務。
分歧意見:
第一種觀點認為,根據(jù)建設部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條承租人轉租房屋的,應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的,出租人可以解除租賃合同,收回房屋并要求承租人賠償損失。因此原租賃合同解除時,轉租合同隨之解除,丙不需要再依合同向乙支付房屋租金。第二種觀點認為,合同相對性的理論認為,只有合同的當事人才能享有權利承擔合同義務,合同只對當事人產生約束力,非合同當事人不能訴請強制執(zhí)行合同。具體到本案,甲與乙之間的租賃合同解除時,乙與丙之間的租賃合同并非自然終止,丙仍應當按照其與乙的約定支付房屋租金,直到乙與丙之間的租賃合同按照雙方約定依通知解除時為止。第三種觀點認為,盡管甲與乙之間的租賃合同解除時,乙與丙之間的租賃合同并非自然解除,但在乙履行不能的情況下,丙毋須繼續(xù)向乙支付租金。
評析:
小編同意第三種觀點。
首先,建設部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》系部門規(guī)章,我國法律僅僅在《行政訴訟法》第五十三條第一款確立了“參照規(guī)章制度”的制度。至于民事訴訟究竟是“依據(jù)規(guī)章”還是“參照規(guī)章”,法律并沒有直接表明,法院只是按照慣例有選擇地適用了部分行政規(guī)章。司法實踐中,部分行政規(guī)章雖然已經被民事審判適用,但是這類行政規(guī)章多為行業(yè)資質、行業(yè)標準、管理規(guī)范之類。涉乎合同解除等民事基本法律問題的應以民法為準,因此轉租合同的解除與否并不適用該辦法直接認定,而應適用《合同法》的規(guī)定。
其次,第二種觀點系機械地運用合同相對性的理論,割裂了兩個租賃合同的關聯(lián)性。誠然,在甲與乙之間的租賃合同解除時,乙與丙之間的租賃合同并非自然終止。甲與乙之間的租賃合同解除只是乙與丙之間租賃合同解除的條件,因為乙自2005年12月1日起喪失了對房屋的轉租權,致使其對丙履行出租房屋之義務不能。根據(jù)《合同法》第九十四條第(四)項之規(guī)定,當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的,當事人可以解除合同。但是我國法律并未采取當然解除主義,合同解除原則上必須有解除行為,因此當解除的條件具備時,合同并不必然解除,欲使合同解除,一般還需要有解除行為。在本案中應由解除權人丙發(fā)出解除合同的意思表示,合同自通知到達乙時解除。因此轉租期間原租賃合同解除轉租合同并不隨之解除。但是由于2005年12月1日,甲終止執(zhí)行與乙簽訂的租賃合同并收回了乙承租的寫字樓,乙已經不能按照約定全面履行對丙的租賃義務。
根據(jù)《合同法》之規(guī)定,丙在有確切證據(jù)證明對方有喪失履行債務能力的情形時可以行使抗辯權。因此丙暫緩繳納相關費用,系依法中止履行租賃合同。因此,盡管乙與丙之間的租賃合同因丙通知乙而解除,但丙不應再向乙支付房屋租賃費。以上就是律霸網小編為你整理的相關信息,如果在這過程中,你需要律師的幫助,可以隨時致電律霸網。
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