租賃房屋添附物應(yīng)如何處理
一、租賃雙方當(dāng)事人協(xié)商處理。通常來說,租賃雙方當(dāng)事人會在租賃合同中約定,承租人對房屋進(jìn)行裝飾裝修或者增添附屬物時,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人書面同意,并對在租賃合同終止時如何處理房屋添附物作出規(guī)定。當(dāng)然,承租人也可以在對房屋進(jìn)行裝飾裝修或者增添附屬物前或后與出租人協(xié)商一致,同時約定租賃合同終止時,對房屋添附物的處理辦法。協(xié)商一致是最好的處理方式,但在實際操作過程中,不少當(dāng)事人尤其是承租人會草率行事,不注重在租賃合同中對此進(jìn)行約定,或罔顧租賃合同中的約定(如未經(jīng)出租人書面同意),更不注重合同終止或履行中解除合同時房屋添附物的處理,常常由此發(fā)生糾紛,甚至造成損失。
二、按侵權(quán)行為處理。承租人在對房屋作添附之前或之后未與出租人協(xié)商一致的,則承租人的添附行為屬于侵權(quán)行為。根據(jù)《合同法》第223條第2款之規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意,對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”因此,承租人對房屋的添附能夠拆除的,應(yīng)當(dāng)拆除,不能拆除的,出租人無須向承租人承擔(dān)任何責(zé)任。而且,因承租人拆除添附物造成房屋損壞的,還應(yīng)當(dāng)賠償出租人。
三、按過錯原則處理。承租人對房屋添附雖然經(jīng)過出租人的同意,但未就租賃合同在履行過程中解除時的添附物的處理進(jìn)行約定,《房屋租賃司法解釋》第十一條根據(jù)過錯原則分別處理:
(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,應(yīng)予支持;
(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;
(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;
四、按公平合理的原則處理。承租人經(jīng)出租人同意(包括事后追認(rèn))的添附,但在租賃合同中及事后未就添附物的處理作約定的,則可以按照《民法通則》及《合同法》所規(guī)定的公平原則進(jìn)行處理。租賃合同因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第十一條第(四)項規(guī)定,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。租賃合同經(jīng)履行后終止的,根據(jù)《民法意見》第86條規(guī)定,根據(jù)添附物能夠拆除的,由承租人拆除并歸承租人所有;不能拆除的可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有權(quán)人損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償。
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