一、租賃合同是否必須采取書面形式
《合同法》第215條規(guī)定,“租賃期限六個月以上的,應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃”。
因此,房屋租賃期限不滿半年的,可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應(yīng)當采取書面形式租賃合同。
提示1
1、口頭房屋租賃合同風險較大。當事人房屋租賃合同采取口頭形式的,發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明。
2、法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同,視為不定期房屋租賃合同,租賃雙方當事人都有隨時解除合同的權(quán)利。
二、房屋出租人有哪些義務(wù)
(一)
交付出租房屋的義務(wù)
出租人應(yīng)當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和收益。
(二)
出租房屋保持義務(wù)
出租人應(yīng)當保持出租房屋符合約定的用途。
(三)
出租房屋維修義務(wù)
除非雙方對房屋維修另有約定,否則出租人應(yīng)當履行出租房屋的維修義務(wù)。具體而言:
1、承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修;
2、出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔;
3、因維修出租房屋影響承租人使用的,應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。
提示1
房屋出租人承擔維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件:
1、以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;
2、以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;
3、租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;
4、當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務(wù)。
(四)
出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)
出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的,出租人應(yīng)當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權(quán)利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務(wù)。
1、因第三人主張權(quán)利的,承租人應(yīng)當及時通知出租人。
2、因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對出租房屋使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
提示1
1、出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵,且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。
2、出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵,則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)。
三、承租人對出租房屋的使用有哪些義務(wù)
承租人有正當使用出租房屋的義務(wù),即應(yīng)當按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。
(一)
合理使用房屋
承租人應(yīng)當按照約定的方法使用出租房屋;對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確,可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定;按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的,應(yīng)當按照出租房屋的性質(zhì)使用。
提示1
承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個:
1、約定使用方法(首要標準):房屋租賃合同約定的使用方法;雙方補充協(xié)議約定的使用方法;按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定使用方法。
2、出租房屋性質(zhì)確定使用方法(次要標準):只有沒有約定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法。
提示2
承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。
提示3
承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,致使出租房屋受到損耗的,承租人不承擔損害賠償責任。
(二)
對出租房屋承擔保管義務(wù)
承租人應(yīng)當妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的,應(yīng)當承擔損害賠償責任。承租人已盡妥善保管義務(wù),承租人不承擔損害賠償責任。
(三)
轉(zhuǎn)租應(yīng)當經(jīng)過同意
承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當賠償損失。未經(jīng)過出租人同意的,出租人在6個月內(nèi)提出異議的,轉(zhuǎn)租合同無效。
提示1
房屋轉(zhuǎn)租存在兩個房屋租賃合同:
1、原租賃合同:繼續(xù)有效。
2、次房屋租賃合同:原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負責。
提示2
出租人自知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租后6個月內(nèi)未提出異議,視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
(四)
房屋承租人有支付租金的義務(wù)
1、承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。
2、對支付期限沒有約定或者約定不明確,可以補充協(xié)議;無法達成補充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習慣。
3、按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的,按照法定期限支付:
A、租賃期間不滿1年的:應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付;
B、租賃期間1年以上的:應(yīng)當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的,應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。
提示1
承租人延付租金,出租人有以下補救辦法:
1、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
2、出租人以延付租金為由解除租賃,必須給出租人合理期限。也就是說,出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。
3、出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年。
提示2
因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同,次承租人可以代為支付的租金和違約金。代為支付的部分超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。
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