一、租賃合同是否必須采取書面形式

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。

因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個月)以上應(yīng)當采取書面形式租賃合同。

提示1

1、口頭房屋租賃合同風險較大。當事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時要有其他證據(jù)證明。

2、法律對長期房屋租賃合同(6個月以上)要求采取書面形式。租賃期限6個月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同，租賃雙方當事人都有隨時解除合同的權(quán)利。

二、房屋出租人有哪些義務(wù)

(一)

交付出租房屋的義務(wù)

出租人應(yīng)當按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和收益。

(二)

出租房屋保持義務(wù)

出租人應(yīng)當保持出租房屋符合約定的用途。

(三)

出租房屋維修義務(wù)

除非雙方對房屋維修另有約定，否則出租人應(yīng)當履行出租房屋的維修義務(wù)。具體而言：

1、承租人在出租房屋需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修;

2、出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;

3、因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。

提示1

房屋出租人承擔維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件：

1、以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;

2、以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;

3、租賃房屋毀損必須是因不可歸責于承租人的事由造成的;

4、當事人沒有約定出租人不承擔出租房屋維修義務(wù)。

(四)

出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)

出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應(yīng)當保證出租房屋交付后不因第三人主張對出租房屋享有權(quán)利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務(wù)。

1、因第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當及時通知出租人。

2、因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

提示1

1、出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。

2、出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵，則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)。

三、承租人對出租房屋的使用有哪些義務(wù)

承租人有正當使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。

(一)

合理使用房屋

承租人應(yīng)當按照約定的方法使用出租房屋;對出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定;按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，應(yīng)當按照出租房屋的性質(zhì)使用。

提示1

承租人使用出租房屋租的方法標準有兩個：

1、約定使用方法(首要標準)：房屋租賃合同約定的使用方法;雙方補充協(xié)議約定的使用方法;按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定使用方法。

2、出租房屋性質(zhì)確定使用方法(次要標準)：只有沒有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法。

提示2

承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。

提示3

承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔損害賠償責任。

(二)

對出租房屋承擔保管義務(wù)

承租人應(yīng)當妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。承租人已盡妥善保管義務(wù)，承租人不承擔損害賠償責任。

(三)

轉(zhuǎn)租應(yīng)當經(jīng)過同意

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。未經(jīng)過出租人同意的，出租人在6個月內(nèi)提出異議的，轉(zhuǎn)租合同無效。

提示1

房屋轉(zhuǎn)租存在兩個房屋租賃合同：

1、原租賃合同：繼續(xù)有效。

2、次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負責。

提示2

出租人自知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租后6個月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

(四)

房屋承租人有支付租金的義務(wù)

1、承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。

2、對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補充協(xié)議;無法達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣。

3、按照合同有關(guān)條款或者交易習慣仍不能確定的，按照法定期限支付：

A、租賃期間不滿1年的：應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付;

B、租賃期間1年以上的：應(yīng)當在每屆滿一年時支付;剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。

提示1

承租人延付租金，出租人有以下補救辦法：

1、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2、出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。

3、出租人要求承租人支付租金的訴訟時效為1年而非2年。

提示2

因拖延支付租金導致出租人解除房屋租賃合同，次承租人可以代為支付的租金和違約金。代為支付的部分超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。