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寧波
權屬登記錯誤發生糾紛怎么辦
【案例】2012年吳某與大連某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了該房地產公司兩套商品房。2013年鄭某與吳某簽訂協議，內容如下：(1)這兩套商品房系鄭某的住房，但由于其尚未取得大連市戶口，故使用吳某名義購房，而實際購房付款人均為鄭某;(2)吳某對該房屋不具有實際產權和使用權，也不以該房屋承擔任何風險及法律責任，不承擔該房屋發生的任何費用;不得擅自將該房屋處置、轉讓、設置抵押或擔保;不得就該房產向鄭某提出任何權利主張;(3)鄭某以上述房產享有實際的產權和完全的使用權(包括收益權)，同時，由于上述房產尚在吳某名下，吳某應為鄭某出具授權委托書，由鄭某自用或出租、經營使用該房產，并收取租金收益。同日，吳某為鄭某出具了授權委托書。2014年5月房地產登記機關向吳某頒發了這兩套房屋的產權證。但后來，雙方就該房屋權利歸屬發生爭議而訴至法院。
【法院判決】鄭某與吳某簽訂協議書是雙方真實意思表示，應屬合法有效，雙方均應依約定履行義務、行使權利。雙方協議中約定使用吳某名義購房，而實際購房付款人均為鄭某，現該房屋由鄭某使用;吳某對該房屋不具有實際產權和使用權，也不以該房屋承擔任何風險及法律責任。吳某主張合同無效的理由不能成立。
【律師解析】房產證是登記機關頒發給權利人作為其享有權利的證明，但并不能直接決定實體法律關系存在與否。房屋產權證書是權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，與實際權利狀況并不一定吻合。本案中，雖然房產證顯示所有權人是吳某，并且吳某實際持有該證件，但并沒有證據證明其對該房屋擁有實體所有權，依據相應的證據，可以認定鄭某是以吳某的名義購房，并實際支付了全部購房款，是該房屋的真正購買人。
【律師提醒】如果權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。但是異議登記之后十五日內要進行起訴，否則異議登記自動失效。如果異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
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