房屋租賃糾紛的主要表現形式

1.承租人不履行合同，長期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現形式。當事人欠租金從幾千元到數十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業并不少見。發生這類糾紛的原因，與經濟泡沫破滅關系極大。1997年的金融風暴，不但狠狠地打擊了經濟中的泡沫萬分，而且對經濟的影響也非常大。它使為數甚多的寄生于泡沫經濟之上的企業和個人經濟效益發生負增長。而這些企業和個人又基本上是租賃房屋進行生產、經濟、辦公，甚至居住的。隨之發生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛。

2.未經有關部門批準，擅自改變房屋使用功能而發生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數不少。如八卦嶺、上步、車公廟等工業區，原房屋使用功能絕大多數是廠房，但現在實際上絕大部分已改變為商業用途。其中未經審批業主或承租人擅自改變用途的占有相當大的比例。這類房屋進入租賃市場后，極易發生租賃糾紛。

3.不簽訂書面合同，或合同不規范，主要內容不完備，雙方權利義務不明確而發生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏，或怕麻煩、圖簡便，特別是農村股份公司的村民出租房屋時，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。

4.為逃避管理和偷逃稅、費而變相出租房屋發生的租賃糾紛。一些業主為了不交管理費和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯營、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔相應的經營責任風險，從而導致雙方發生租賃糾紛。由于當事人規避管理和法律，發生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護。

5.專業市場欠租金戶聯手拒交租金而發生租賃糾紛。一些經營虧本或獲利較少的承租人，為了堤內損失堤外補，即少交或不交租金，聯絡多個小業主(承租人)以各種借口拒交租金，進而轉移其經營風險。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產權、質量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發生多米諾骨牌效應，引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發生。

律師您好!

我的房子出租給乙方開幼兒園，在2009年所簽合同的基礎上，2011年3月份又續簽了一份3年的合同，應該是2014年7月份到期。但是我急需用錢，需要把這套房屋賣出。這種情況下，應該賠償乙方損失多少?下面是兩份合同文本：

附錄1：

806棟19中門房屋租賃續簽合同

原則：照顧老關系，雙方都讓一點，各退一步。

1、甲乙雙方續簽3年合同，每月1500元，一年一交。即從2011年7月31日起，到2014年7月30日止。

2、這期間，乙方代為負責一次徹底維修下水管道，所產生費用計肆仟伍佰元由乙方墊付，甲方負責承擔此項費用，交下一年房費中扣除。和采暖費由甲方負責，由乙方代繳之后從房費中扣除所繳納數額并把具體交款數據發短信或者電子郵件，詳細通知甲方。

3、每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的銀行卡內。但是乙方的裝修費用開門修路費用不由甲方負責。

4、房屋租期到期之前一個月，雙方協商是否續簽租約。從2011年1月31日到7月30日雖然沒有續簽合同，但是甲方默認了乙方所付金額每月1100元。

簽署人：甲方：

乙方：

2011年3月21日續簽

附錄2:2009年所簽訂合同的有關文本如下：

3.甲方的權利與義務：

3.1甲方應保證上述房屋權屬清楚明晰，若發生與甲方有關的產權糾紛與債權債務等，概由甲方負責解決，因此給乙方造成的損失，甲方負責賠償;

3.2在房屋租賃期內，甲方應保證上述房屋符合出租房屋條件和日常使用要求;

3.3甲方負責對房屋及其附屬設施的定期檢查并承擔正常的房屋維修費用，因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負責賠償：

3.4如因特殊原因回收房屋，必須提前15天，書面通知乙方解除合同，并返還乙方預交租金，同時補償乙方損失：

3.5在租賃合同期滿時，甲方驗收房屋后，將將房屋租賃抵押金返還給乙方。

4.乙方的權利與義務

4.1乙方應按期交納房屋租金和應承擔的房屋費用：

4.2乙方不得擅自改變房屋結構及用途，乙方如需要改裝設施及對房屋進行再裝修，須經甲方書面同意，但不得損壞原有建筑結構：如因乙方原因，造成房屋損壞，乙方必須負責修復并賠償損失;

4.3乙方未經甲方同意，不得擅自將租賃房屋的全部或部分出借、轉租或以其它變相方式由他人使用房屋;

4.4乙方保證合法使用該房屋，不得利用此房屋進行非法活動或擾亂四鄰正常生活：

4.5乙方有義務維護房屋的正常使用，同時協助甲方對房屋的正常檢查與維修;

4.6乙方在租賃期滿時結清應承擔的房屋的相關費用，并將房屋交還給甲方。

5.租賃期間確需變更或解除租賃協議的，雙方當事人應提前20天協商，另行訂立合同或解除合同。

6.租賃期間上述房屋如遇國家征用、，本合同自行終止。有關事宜雙方協商解決。

7.如因不可抗力的原因而使出租房屋及其附屬設施損壞的，雙方不承擔責任。

8.上述房屋在租賃期內按國家有關規定所需繳納的稅費，由雙方按規定各自承擔。

9.違約責任：

9.1甲乙雙方如違反合同約定，要承擔違約責任，并賠償另一方因此造成的經濟損失：

9.2乙方違約，甲方有權解除租賃合同，收同房屋，扣除租賃抵押金，并要求乙方承擔責任，賠償損失：

9.3甲方違約，乙方有權解除租賃合同，同時向甲方追同預交租金，許要求甲方承擔責任，賠償損失。

10.解決爭議方式：

本合同在履行期間發生爭議，雙方應協商，協商不成，可向房地產仲裁機構提請仲裁或向人民法院提起訴訟。

您看我怎樣做才合法又合理呢?急盼解決。多謝

律師回答：

按照法律規定，買賣不破租賃，即便你將房屋出售，承租人仍然可以繼續使用該房屋直到房屋租賃期滿。更何況你是房屋所有權人，你有出售房屋的權利，不受房屋租賃狀態的限制，你也不需要因此承擔任何違約責任。那么根據你描述的情況，對你提出的問題分貝解答如下：

1，關于買賣不破租賃的原則。

按照法律規定，買賣不破租賃是我們履行租賃合同時的一項原則，其含義，在租賃關系存續期間，也就是在租賃合同有效期內，出租人有權隨時處分租賃物，但這對租賃關系不產生任何影響，也就是說，即便出租人將租賃物出售，但承租人仍然可以繼續使用該租賃物直到合同期限屆滿，而買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物，應當承接原來出租人的相關出租權利和義務。

所以你提出的問題其實并不是什么問題，你現在完全有權將房屋直接出售，并告知買受人和承租人即可，你的承租人仍然可以繼續承租該房屋到合同期滿，并不會因為你出售房屋受到影響。

不過這里需要說明的是，承租人對租賃的房屋，在同等條件下是有優先購買權的，也就是如果他和購買房屋的人都能接受你的報價的話，那么承租人有優先權。如果不是同等條件，承租人就沒有這個優先權了。

2，關于你現在怎么辦的問題。

你現在該做的事情主要有兩個方面，第一就是關于你承租人這方面的工作，第二就是關于你將來買受人這邊的工作。

1，先說承租人的工作。

你有權出售房屋，這是你作為所有權的法定權利，所以你現在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等條件下要購買，那么你賣給承租人即可。

如果你的承租人不購買，那么你只需要告知承租人房屋出售的事實即可，你完全可以不解除這份合同，告知其繼續居住，這樣你就根本不存在違約的問題，也不違法。這個我想你應該能明白吧?簡單說，你告訴承租人繼續住，只不過以后房主變了而已。如果承租人接受那么你就沒問題了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他違約，你追究他違約責任即可。

2，再說買受人。

對于買受人而言，你對這個房屋現在正在出租的狀態，是應當盡到告知義務的。房屋轉讓后，你可以和你的買受人協商，要求把轉讓后這部分租金由你再支付給買受人，你的買受人來做出租人即可，因為畢竟承租人的租金你已經收取了一部分了。剩余合同期內，還沒有收取的，由承租人再向你的買受人支付即可。

這樣你對哪一方來說都不存在違約的問題，也全都是合法的。

3，關于你的違約責任的問題。

如果你按照上述方式來處理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租賃合同，那么你就不會構成違約，自然也就不存在違約責任了。但如果你主動提出解除租賃合同，那么你肯定是要承擔違約責任的。

一般情況下，違約責任通常表現為兩種形式，一種是按照合同約定向對方支付，另一種是賠償對方因此造成的直接經濟損失。違約金和直接經濟損失只能主張一項，不能同時要求雙份賠償。

那么對于違約金來說，數額應當以合同約定的數字為準。按照法律規定，違約金數額不得超過合同標的額的30%，超出的部分無效，違約金約定的數額過高的，可以要求適當減少。如果合同沒有約定違約金數額的，對方只能主張賠償因此造成的直接經濟損失。

對于直接經濟損失來說，這個損失的項目和數額，是需要由對方來舉證的。基于誰主張誰舉證原則，如果因為你提前解除合同，對方確有直接經濟損失，且能夠證明因此遭受的直接經濟損失的項目和數額的，那么你應當賠償。如果無法證明或者根本沒有直接經濟損失，那么你可以不賠償。

你的兩份合同我都看過了，沒有關于違約金數額的具體約定，只約定了合同解除需要提前15日通知和賠償損失。這樣的情況下，對方就不能要求你支付違約金了，只能要求你賠償直接經濟損失。

當然，合同提前解除的，剩余還沒有使用的租金和押金肯定是要退還的，此外你再賠償對方因此造成的直接經濟損失即可。

總之，一旦你提出解除，構成違約。你需要退還對方剩余租金、押金，并要求對方證明自己的直接經濟損失，有證據證明的你應當賠償，沒有證據證明的或者明顯是無理要求的，你可以直接拒絕，只退還押金和剩余租金即可。

4，關于本案的總結意見。

你現在只要安心尋找你的買受人即可，承租人你現在完全可以不做任何處理，繼續讓他租著就行了。等你確定了買受人，直接告知承租人房屋已經出售，買賣不破租賃即可。這樣你根本就不構成違約，更不需要承擔違約責任、賠償對方損失了。

當然同時應當告知買受人，并將剩余期限的租金轉付給買受人。

如果你必須提出解除的，那么你應當退還給對方剩余租金、押金，并賠償對方有證據證明的直接經濟損失即可。

不過你也可以不賠償，等著承租人去法院起訴你，到時候你憑法院判決賠償，數額也就是上面解答的那么多，所以這個主動權完全在你，你根本不需要擔心。

至于你提到的，買方嫌租金少不肯賣、還需要承擔取暖物業費的問題，這倒是需要考慮的。如果買方不愿意買或者不愿意做出租人，承接你這個出租人的義務的話，那么你倒不如將合同解除掉。

我給你算一筆賬吧，假如你的買受人接受繼續出租這個條件，那么你除了出售房屋，還需要需要把剩余的租金和押金都轉支付給你的買受人。但你和承租人解除合同，也是需要退還承租人剩余租金和押金的，從這個角度來說，其實支出的數額對你來說是一樣的。

這兩種方式唯一的不同就是，你解除合同需要賠償承租人直接經濟損失。對于這個損失，你們雙方完全可以協商一個數額，能接受就最好，大家簽訂一個解除協議，明確約定即可。但如果對方不接受協商的，那反正直接經濟損失承租人是需要舉證的，你大可以暫時不理睬，讓他去法院起訴，等法院判決下來后再賠償，到時候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退還租金和押金即可，對于他的損失，有沒有還不好說呢，你的賠償責任自然可以放一放。

所以這樣比較，從長遠看來，還是解除更劃算，直接要求其騰房，你做出一個積極協商的姿態即可，如果對方不接受，那就強行解除，等他去起訴好了。時間拖久了是什么樣，誰也不知道。你完全是優勢方。

相關法律知識：

防范辦法和解決措施租賃糾紛的大量發生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，就不利于市場的發育和成熟。本人在這里談幾點看法，以期拋磚引玉。

1.業主(出租人)要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調的是合法。房屋租賃關系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經有關職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業用途出租。再次，房屋租賃法律關系，是一種比較特別的民事法律關系，它要做到合法、有效，除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。

2.出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中，一些業主因自己的物業空置而心中發慌，只要承租人出現，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執行起來也可能因困難重重而不了了之。

3.出租人在出租房屋時，可要求承租人設立擔保。承租人設立擔保，是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時間長的租賃關系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當事人，設立擔保尤為必要。

4.出租人出租房前，要全面、客觀地估價整體經濟狀況，提出合理的租金價格，不要要價太高。我們在工作中發現，有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發生，是因為租金偏離市場行情和整個經濟狀況，高得承租人實在難以承受。租價過高，不但容易產生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當事人都是有益無害的。

5.承租人不要貪圖便宜，找那些產權不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的餓房屋業主租賃房屋。承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經濟損失事件的發生。

6.租賃管理部門進一步加強對租賃市場的監管力度。第一是進一步規范管理，嚴格依法發證和登記，做到不因自己發證或登記失誤而造成租賃糾紛的發生。第二是加強檢查，將整個租賃市場納入有序的管理網絡與視線中，發現非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時予以糾正和化解。第三是加強宣傳，逐漸使當事人認識到合法租賃的好處。第四是加強和有關職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自的職責，減少租賃糾紛的發生。