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寧波
母親將女兒房屋出租給他人的行為合法有效嗎
2007年12月24日，王某與李某簽訂《樓房租賃合同》，約定：李某將田陽縣城一棟四層樓房出租給王某從事鋪面經營餐飲、旅業(yè)，期限為10年，時間從2008年1月18日至，年租金為6萬元。合同簽訂后，雙方履行合同至2011年3月時發(fā)生矛盾，李某一怒之下請人將出租房屋的一樓大門上鎖，致使王某無法正常經營一樓。王某將李某訴至法院，請求法院判令雙方繼續(xù)履行合同。經查，該房的土地使用權和房屋所有權登記于第三人李某某的名下。李某與第三人李某某系母女關系。該房屋建成及登記后，一直由李某管理使用。第三人李某某一直在外讀書、工作，涉案房屋一直由李某管理使用，房屋租賃事項經由李某與王某辦理。(當事人為化名)
【分歧】
本案有兩種不同的處理意見：第一種意見認為，王某與李某簽訂《樓房租賃合同》的主體不適格，屬無效合同。王某與李某所簽訂的合同標的房屋的所有人是第三人李某某，現(xiàn)簽合同是李某，屬于主體不適格，且過后第三人李某某也不予確認，故該合同是絕對無效合同，無效合同自始至終無效。
第二種意見認為，王某與李某簽訂《樓房租賃合同》系雙方的真實意思表示，合同沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，也沒有損他人的合法利益，故該合同合法有效。
【評析】
小編認同第二種意見。理由：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”本案中，李某出租的樓房雖登記在其女兒第三人李某某的名下，但該樓房一直是李某管理使用。李某將該樓房的使用權出租給王某，并未損害該樓房的所有權，亦未改變第三人李某某擁有該樓房的所有權，對第三人李某某的利益不構成損害，且雙方已實際履行該租賃合同近六年之久，第三人李某某未曾提出異議，該合同合法有效，故法院應當支持王某的訴訟請求。
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