已出租的房屋能否辦理抵押登記

根據《物權法》的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。因此，已經出租的房屋可以辦理抵押，但必須書面告知房屋的承租人，而且不影響原租賃合同的效力;已經辦理過抵押登記的房屋也可以出租，但是房屋承租人的權利不能對抗已經辦理過登記的抵押權。也就是說，如果租賃在前，抵押在后，即辦理房屋抵押登記之時，房屋已經出租且租賃合同有效，則承租人可以繼續(xù)使用該房屋，即使事后房屋因抵押人到期無法償還債務而被拍賣，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不會終止，承租人可以繼續(xù)享有租賃權。如果抵押在前、租賃在后，即簽訂租賃合同之時，房屋已經辦理了抵押權登記，則該房屋因抵押人到期無法償還債務而被拍賣后，該房屋的買受人可以要求解除租賃合同，承租人不能要求繼續(xù)承租該房屋。

房地產抵押手續(xù)怎么辦

(一)首先，以房地產作為債務的擔保，抵押雙方當事人必須簽訂書面房地產抵押合同，并且應當規(guī)范，比如：1、抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;2、主債權的種類、數額;3、抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積等;4、抵押房地產的價值;5、抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;6、抵押期限;7、抵押權滅失的條件;8、違約責任;9、爭議解決的方式;10、抵押合同訂立的時間與地點;11、雙方約定的其他事項。

(二)其次，應當辦理抵押登記。即抵押當事人應當自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。辦理抵押登記時，應當向登記機關交驗下列文件：1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明;2、抵押登記申請書;抵押合同;3、《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共權證》和其他共有人的同意抵押的證明;4、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;5、可以證明抵押房地產價值的資料;6、登記機關認為必要的其他文件。登記機關經審核，凡權屬清楚、證明材料齊全，符合抵押條件的，予以辦理抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效，受法律保護。未辦抵押登記的，抵押合同無效，抵押權也就不成立。

已抵押房產買賣無效嗎

根據相關規(guī)定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆眨沟盅簷嘞麥?。受讓人清償債務后可以向抵押人追償?/p>

抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購房款的，其所賣的房屋往往已設定了抵押登記。

賣房方將已辦理抵押登記的房屋進行轉讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應當通知抵押權人(如銀行)并告知買方房屋已抵押的情況。

如賣房方未通知抵押權人，但告知了買方房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權人可主張房屋買賣合同無效，而買方則不能以此主張買賣合同無效。

如賣方通知了抵押權人但未告知買主房屋已經抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無效;如賣方既未通知抵押權人，也未告知買方房屋已經抵押的情況，則抵押權人和買方均可主張房屋買賣合同無效。

房地產抵押權的對內效力

1、先受償效力

房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優(yōu)先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權人獲得清償。

2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力

房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權;⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍;⑶違約金;⑷損害賠償金;⑸實現房地產抵押權的費用。

當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力

⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押;以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。

⑵房地產的從物。從*指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。

⑶房地產的從權利。從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。

⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。中國《擔保法》第47條規(guī)定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。

以上就是小編為大家講解的“已出租的房屋能否辦理抵押登記，房地產抵押手續(xù)是怎么樣的”。大家可能都知道，房產作為不動產是可以抵押貸款的，所以我們在處理已經出租的房子抵押的時候，就要了解相關的法律知識，合理抵押。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業(yè)的咨詢。