房屋出租之后是否可以賣

一、已出租的房屋能夠出售嗎

根據(jù)我國(guó)相關(guān)政策，已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房均可以上市交易。具體包括：

(一)按照成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)以及按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購(gòu)買的公有住房;

(二)按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的安居工程住房;

(三)集資合作建設(shè)的住房;

(四)按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房;

(五)按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買的安居工程房和集資合作建設(shè)的住房。

只要是滿足上述條件，在已經(jīng)取得了房屋合法產(chǎn)權(quán)的情況下，出售房屋并不涉及此房屋是否已經(jīng)出租，也就是說(shuō)，已經(jīng)出租的房屋是可以出售的。不過在具體的實(shí)際操作中，出售已經(jīng)出租的房屋還要注意一些操作細(xì)節(jié)。

出售已出租的房屋要注意什么

已經(jīng)出租的房屋，由于此時(shí)房屋出賣人與承租人具有出租的合同約定，受合同的限制，所以在出售此房屋時(shí)形成了房屋出售者也是房屋的出租人、房屋的購(gòu)買者和房屋承租人三方面的利益關(guān)系，必須要謹(jǐn)慎處理。在出售已經(jīng)出租的房屋時(shí)，有兩個(gè)概念需要涉及，一個(gè)是“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，另一個(gè)是“買賣不破租賃”。

(一)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定，承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于房屋。

在出租合同的存續(xù)期間，如果租客滿足了以下條件，都享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

1、在租賃合同的存續(xù)期間，并且是合法有效的房屋租賃合同。

2、須出賣人出賣其標(biāo)的物房屋于第三人。不能是贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承、公用征收、征用等非因買賣而轉(zhuǎn)移標(biāo)的物，否則對(duì)他人的干預(yù)即屬過分。

3、在同等的條件下購(gòu)買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購(gòu)買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等等。

4、必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒有購(gòu)買的意思表示，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。這說(shuō)明承租人并不想購(gòu)買該房屋，也就沒有保護(hù)的必要了。

5、出租人須以一定的形式通知承租人。我國(guó)現(xiàn)行法律均規(guī)定，出租人出售租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不管是采取書面形式，還是采取口頭形式，只要出租人將其意思表示傳達(dá)給承租人即可。

所以，如果您正打算出售已經(jīng)出租的房屋，應(yīng)該提前三個(gè)月通知承租人，在承租人確認(rèn)放棄購(gòu)買的情況下才可以出租，如若不然承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

(二)買賣不破租賃

買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

一般來(lái)說(shuō)，未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。

當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對(duì)抗買受人對(duì)房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時(shí)，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

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