在征地的過程中,需要對土地上的企業(yè)和居民進(jìn)行拆遷。并且,政府還要給予一定的拆遷補(bǔ)償。這個(gè)拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~當(dāng)然不是隨便定的,在確定金額之前還需要請專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估。那么,企業(yè)拆遷評估方法是什么呢?
一、房屋建構(gòu)筑物拆遷損失
房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價(jià)值。
本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為:
評估值=重臵成本×成新率
1、重置成本的確定
重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用+其他費(fèi)用+資金成本
建安綜合造價(jià)采用預(yù)(結(jié))算調(diào)整法確定,即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ),根據(jù)各
地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件,分別計(jì)算土建工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)以及安裝工程
費(fèi)用,并計(jì)算出建筑安裝工程總造價(jià)。
前期及其他費(fèi)用依據(jù)國家、地區(qū)、行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定;根據(jù)基準(zhǔn)日現(xiàn)行貸款利率和該類別建筑物正常建設(shè)工期,確定資金成本。
房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率,構(gòu)筑物采用年限法成新率。
綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率×權(quán)重+年限法成新率×權(quán)重
2、成新率的確定
建筑物按綜合法確定成新率。計(jì)算公式:
綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60% + 理論成新率×40%
理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
現(xiàn)場勘察成新率是對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察,分別對其主體結(jié)構(gòu)部分、裝飾部分、配套設(shè)施(水、暖、電)部分的完損情況,對照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分,確定其成新率。
二、管道溝槽拆遷損失
管道溝槽搬遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價(jià)值。
本次對管道溝槽評估,采用重臵成本法。重臵成本法的計(jì)算公式為:
評估值=重臵成本×成新率
1、重臵成本的確定
重臵成本由建安造價(jià)和前期費(fèi)用及其他費(fèi)用組成。
(1)建安工程造價(jià)
由于無竣工決算資料,
無法進(jìn)行現(xiàn)場勘查,故由資產(chǎn)占有方提供工程量,評估人員依據(jù)建安工程安裝定額對建安工程造價(jià)進(jìn)行估算。
(2)工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用
包括工程建設(shè)前期費(fèi)用、其它費(fèi)用。
2、成新率的確定
管道和溝槽按年限法確定成新率。計(jì)算公式:
成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
3、評估值的確定
評估值=重臵成本×成新率
小編在上文中為大家?guī)淼氖顷P(guān)于企業(yè)拆遷評估方法的內(nèi)容。不論是房屋建筑物的損失,還是管道溝槽拆遷的損失,在評估時(shí)使用的都是重臵成本法,而且計(jì)算評估值使用的公式也是一樣的,不過在對重臵成本和成新率的確定上,具體方法會有些差異。
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