近年來(lái)有消息稱石首市要面臨著拆遷，而且在拆遷范圍內(nèi)還有著很多的企業(yè)，那么企業(yè)拆遷補(bǔ)償首先就要進(jìn)行企業(yè)拆遷補(bǔ)償的評(píng)估，那么企業(yè)拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中一定需要注意一些事項(xiàng)，下面律霸的小編就來(lái)為大家介紹一下關(guān)于石首市企業(yè)拆遷補(bǔ)償評(píng)估注意事項(xiàng)。? ?

一、法律依據(jù)。

國(guó)有土地企業(yè)評(píng)估依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。”、第三十四條“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記入信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)、注冊(cè)證書(shū);造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等等規(guī)定。

集體土地上企業(yè)評(píng)估：《土地管理法》、《物權(quán)法》、《中小企業(yè)促進(jìn)法》、省市一級(jí)地方法規(guī)和規(guī)則政策性文件等。

二、從事實(shí)角度講需要注意的問(wèn)題。

工廠拆遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對(duì)于企業(yè)這一損失的評(píng)估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠拆遷的政府，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。一般來(lái)說(shuō)，工廠拆遷對(duì)企業(yè)的影響或者說(shuō)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面造成的損失，可分為三個(gè)階段，即：拆遷準(zhǔn)備階段、拆遷階段和拆遷后恢復(fù)正常生產(chǎn)階段。這三個(gè)階段的損失可以一條曲線來(lái)表示，即開(kāi)始從零開(kāi)始逐漸上升(拆遷準(zhǔn)備階段)，上升至最高值(拆遷階段)，然后從最大值逐漸下降至零(拆遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段)。

下面，就這三個(gè)階段分別進(jìn)行一些分析：

1、拆遷準(zhǔn)備階段：

⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對(duì)其交貨能力缺乏信心，因此定單會(huì)逐步減少轉(zhuǎn)移;

⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會(huì);

⑶由于工廠將要拆遷，對(duì)原材料的定貨將逐步減少，這勢(shì)必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位;

⑷由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;

(5)工廠新址建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個(gè)階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開(kāi)始，并曲線上升。

2、拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零，但，企業(yè)的另一些開(kāi)支仍需要支付，包括： ⑴生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中仍需要支付的費(fèi)用：

A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時(shí)、還需要保障職工的后勤需求; B、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提的折舊費(fèi)用; C 、管理費(fèi)用;

D 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開(kāi)支(房租費(fèi)等)。 (2)財(cái)務(wù)費(fèi)用：

因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對(duì)企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線上升，可能達(dá)到峰值。

3、拆遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段：

在這一階段，設(shè)備的安裝調(diào)試工作將逐步完成，生產(chǎn)和管理秩序逐步恢復(fù);客戶對(duì)企業(yè)交貨能力的信心逐步得到恢復(fù);原材料供貨渠道逐步穩(wěn)定;企業(yè)管理層主要精力逐步轉(zhuǎn)移;員工的情緒也逐步穩(wěn)定;最后使工廠的生產(chǎn)效率達(dá)到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過(guò)了過(guò)去。在這個(gè)階段，企業(yè)拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

三、從法律角度應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是最容易被忽視的，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自行選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)同政府私自選點(diǎn)的機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果最多的相差一倍還多。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。路永強(qiáng)律師在實(shí)際辦案過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒(méi)有對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估的，這一項(xiàng)在整個(gè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償結(jié)果中占有相當(dāng)大的比重，一般按照經(jīng)營(yíng)效益、營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)額等條件確定。

3、評(píng)估漏項(xiàng)。由于被拆遷的企業(yè)主不具有相關(guān)知識(shí)，在評(píng)估報(bào)告中漏項(xiàng)是最常見(jiàn)的問(wèn)題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項(xiàng)。

4、什么時(shí)候評(píng)估。有些地方政府在拆遷過(guò)程中，總是想先跟企業(yè)施壓，絕口不提評(píng)估事宜，也不出具征收決定和征收補(bǔ)償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。

上述內(nèi)容中，小編為大家整理了關(guān)于石首企業(yè)拆遷補(bǔ)償評(píng)估的注意事項(xiàng)，企業(yè)拆遷之前一定要進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估，然后按照相關(guān)補(bǔ)償規(guī)定，根據(jù)評(píng)估出來(lái)的企業(yè)所造成的損失進(jìn)行賠償，企業(yè)在拆遷過(guò)程中的損失包括停產(chǎn)停業(yè)的損失，選址搬遷的損失，以及企業(yè)在當(dāng)?shù)乜土髁繙p少的損失，這些損失都包括在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)，上述內(nèi)容中小編為大家整理了在進(jìn)行企業(yè)拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，應(yīng)該注意的事項(xiàng)，僅供大家參考。

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