我們知道我國的土地是國家所有,而每一個人擁有的是土地的使用權(quán),擁有土地的使用權(quán)的時候就會有土地使用證,而如今在城市中買房都是樓房很多人對房產(chǎn)證比較熟悉,但是對于土地使用證并不是很了解,那沒有土地使用證的房子能買嗎?下面就對此問題進行詳細的介紹。
一、沒有土地使用證的房子能買嗎?
主要看土地性質(zhì)而定:
1、如果土地是國有,那當然要有《國有土地使用證》的房屋才能買賣;
2、如果土地是集體所有,就無須《國有土地使用證》,如農(nóng)村宅基地,往往有鄉(xiāng)政府核發(fā)的宅基地使用證明,這種情形下買賣會有一定的限制。如對出售人而言,就不能再申請宅基地了。
3、如果售房者是開發(fā)商,沒有《國有土地使用證》,房屋就屬于違章建筑,無權(quán)對外合法銷售,消費者當然也最好就別買,否則房產(chǎn)證的辦理只能遙遙無期了。如果再有什么其他糾紛,消費者的權(quán)益就無法得到充分保障。
國有土地使用證由國家土地管理局統(tǒng)一監(jiān)制,市、縣人民政府頒發(fā),土地管理機關(guān)填寫,發(fā)給依法使用國有土地的單位和個人,并由其保存。其主要內(nèi)容包括:
(1)土地使用者名稱、地址、圖號、地號、用途、批準使用期限、四至、填發(fā)機關(guān)簽章、年、月、日。
(2)城鎮(zhèn)土地使用中用地面積,其中建筑占地,共有使用權(quán)面積,其中分攤面積,土地等級;農(nóng)村土地中土地總面積,其中地類面積。
(3)備注。
(4)變更記事。
(5)附圖以及證書的編號等。
首先還得確定土地是集體土地還是國有土地,如果是集體土地,未經(jīng)國家征收私人進行房產(chǎn)開發(fā)是違法的,產(chǎn)權(quán)風(fēng)險很大,難以得到法律保護,房屋所有權(quán)證都是辦不了的。 如果是國有土地,未辦理商品房銷售許可證就對外銷售房屋也是違法行為,如果交錢購房了,會影響自己的權(quán)益實現(xiàn),存在種種風(fēng)險。 即使是可以進行房產(chǎn)開發(fā)的國有土地,又有權(quán)預(yù)售,那么的話,按法律規(guī)定,購房者也是有權(quán)要求辦理土地證和房屋證的。辦理土地證的好處當然大于不辦,如果沒辦土地證,開發(fā)商可以另行將土地使用權(quán)進行交易,房隨地走,對自己的權(quán)益的保障就不夠充分和有力了。 《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。
二、土地使用證有什么作用
土地使用證是非常重要的物權(quán),不按合同辦出土地使用證就是開發(fā)商違約和對業(yè)主“權(quán)力”的侵犯。國有土地使用證不僅是住宅不動產(chǎn)的物權(quán)的組成部分,而且是更重要的組成部分。
(一)可以有效保護不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的完整性。
缺少《土地使用證》,不動產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。因為《房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定:“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”,這說明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面。業(yè)主買的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),而現(xiàn)在開發(fā)商只把房屋所有權(quán)給了業(yè)主,而土地使用權(quán)沒有交給業(yè)主。
(二)可以保證房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中涉及的土地使用權(quán)的法律效力。
缺少《土地使用證》,房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力?!段餀?quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力”。沒有《國有土地使用證》,業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。
(三)可以有效體現(xiàn)房地產(chǎn)的實際價值。
缺少《國有土地使用證》房地產(chǎn)價值嚴重縮水。按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。這一條規(guī)定使原本只有70年壽命的住宅,得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產(chǎn)性質(zhì),以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》,就沒有土地使用權(quán),更不能“傳世”,這樣的房子還有多少價值呢。
沒有土地使用證的房子是不能購買的,因為在購買房屋的時候需要進行交易土地使用證,而如果沒有土地使用證就不會在法律以意義上進行購買房屋,也就是說沒有土地使用證的房子購買回來是不會受到法律的保護。
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簡介:
本律師畢業(yè)于長沙大學(xué)法學(xué)系本科,畢業(yè)后第一年就通過國家司法考試,并進行了一年多的實習(xí),之后拿到律師執(zhí)業(yè)證。我從2013年大學(xué)畢業(yè)起至今已執(zhí)業(yè)6年,在交通事故,人身損害,民間借貸,婚姻家庭等方面案件具有非常豐富的經(jīng)驗。同時本律師一直秉承誠信、負責(zé)、專業(yè)的態(tài)度,為客戶做好每一個案子,贏得了大量好評。歡迎來電咨詢洽談!
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