外國商人在中國設(shè)立企業(yè)確實有利于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是同時,外企在我國也存在著一系列的問題需要解決。比如說外國企業(yè)的土地使用權(quán)就不是特別的清楚。那么外商獨資企業(yè)法的土地使用權(quán)的規(guī)定是什么?那么,接下來小編將為大家詳細(xì)的介紹一下相關(guān)的知識。
一、關(guān)于外資準(zhǔn)入中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行法律依據(jù)
外資準(zhǔn)入中國房地產(chǎn)市場的法律問題也就是涉外房地產(chǎn)的法律問題。所謂涉外房地產(chǎn),即外商投資企業(yè)在依據(jù)中國的法律取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)的行為。外資要申請設(shè)立房地產(chǎn)公司,必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物的所有權(quán),或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓協(xié)議或購買協(xié)議。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)范了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場:
1、《中華人民共和國公司法》;
2、《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》;
3、《中華人民共和國合作經(jīng)營企業(yè)法》;
4、《外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定》;
5、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》;
6、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理條例》。
以上法律法規(guī)為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場提供了法律依據(jù),表明外資可以通過在中國新設(shè)企業(yè)、購買境內(nèi)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)、收購國內(nèi)房地產(chǎn)公司的股權(quán)等途徑進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。
二、外資企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式
(一)以出讓的方式取得
《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”外商通過出讓的方式取得土地使用權(quán)是按照規(guī)定的條件、年限和用途,國家以土地所有者的身份,通過出讓合同的形式,將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè),外商投資企業(yè)依法向國家支付土地使用權(quán)出讓金而取得土地使用權(quán)。此種方式適宜于投資額度大、回收周期長、需要永續(xù)經(jīng)營的企業(yè)。在取得土地使用權(quán)這個階段應(yīng)注意:
1、取得土地使用權(quán),外商應(yīng)與市、縣人民政府土地管理部門簽訂書面出讓合同,外商投資者應(yīng)該在簽訂合同60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金;
2、外商投資企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的最高年限,適用居住用地70年,工業(yè)用地50年,教育、科教文衛(wèi)用地50年,商業(yè)、娛樂、旅游用地40年,綜合及其他用地40年的最高年限;
3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)按城市規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。
(二)以劃撥的方式取得
以劃撥方式取得土地使用權(quán),根據(jù)國土資源部于2001年10月18日出臺的《劃撥用地目錄》,外商投資企業(yè)符合劃撥用地范圍的用地可以通過劃撥的方式取得。按照法律的規(guī)定,只有城市基礎(chǔ)設(shè)施用地公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地可以采取劃撥方式取得。由此,外資并購的目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的土地如為劃撥用地,必須首先辦理出讓手續(xù)并支付土地出讓金,并且外商投資企業(yè)要向政府一次性繳納場地開發(fā)費和每年繳納土地使用費,或者將開發(fā)費和使用費綜合計收,每年繳納場地使用費。隨著我國土地使用制度改革后,這種土地使用權(quán)的取得方式應(yīng)局限于特別項目上,且需經(jīng)嚴(yán)格審批,逐步縮小劃撥用地范圍。房地產(chǎn)開發(fā)商通過劃撥取得土地使用權(quán)有以下幾種情況:
1、由土地管理部門從國有土地資源中劃撥部分土地給外商投資企業(yè)使用,外商投資企業(yè)須向原用地單位支付補(bǔ)償費;
2、土地管理部門把集體土地征用為國有土地后劃撥給外商投資企業(yè)使用,外商投資企業(yè)須支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費等費用;
3、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)的中方以其擁有的土地使用權(quán)作為投資折價入股或合作條件投入企業(yè),從而使合資企業(yè)或合作企業(yè)取得該土地使用權(quán)。
首先需要明確的是,外商獨資企業(yè)法關(guān)于土地使用權(quán)確實有著明確的規(guī)定。其次,還給大家介紹了一下,外商獨資企業(yè)在中國獲得土地使用權(quán)的一些方式,包括劃撥以及出讓的方式取得。
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簡介:
朱星律師2009年畢業(yè)于西南政法大學(xué),法學(xué)學(xué)士、管理學(xué)學(xué)士,中級經(jīng)濟(jì)師、中級審計師,中國法學(xué)會會員,2009.07至2010.04:六盤水市廣播電視大學(xué)從事國際經(jīng)濟(jì)法等課程教學(xué)工作;2010.04至2013.04在盤縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社從事授信審查、信貸主管、法律審查、風(fēng)險管理等工作;2013.04至2018.05在貴州銀行從事法律、風(fēng)控、內(nèi)審、消保工作;2018.05至今任貴州八辯律師事務(wù)所副主任、專職律師,主攻知識產(chǎn)權(quán)、不動產(chǎn)、文化娛樂、互聯(lián)網(wǎng)、金融財稅、建筑工程等行業(yè)(領(lǐng)域)法律實務(wù),2015起組隊研究新四板、新三版法律實務(wù)。
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