國(guó)家在任何情況下都保留對(duì)出讓土地的管轄權(quán)力，另外，各地的國(guó)土資源部具體負(fù)責(zé)對(duì)土地的行政管理權(quán)。在國(guó)家依法將國(guó)有土地資源下發(fā)到民眾的幾種不同的方法當(dāng)中，出讓也是一種比較常見(jiàn)的，向國(guó)家有關(guān)部門(mén)交了土地出讓金以后就能夠依法獲得土地使用權(quán)了。但是，土地使用權(quán)的出讓期限這也是很多人都非常關(guān)心的。

一、土地使用權(quán)的出讓期限是怎么規(guī)定的?

另外，在實(shí)際生活中，土地使用權(quán)的出讓年限包含兩層意思：一是指由國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限;二是指出讓人和受讓人在合同中約定的受讓人使用土地的年限，但不得高于法定的最高年限。在我國(guó)，享有出讓土地使用權(quán)的，其享有的期限受到嚴(yán)格限制。不同的土地用途，土地收益有很大的差異。國(guó)家根據(jù)土地用途的不同，確定不同的享有土地使用權(quán)的最高年限，體現(xiàn)了國(guó)家的土地政策，也說(shuō)明了土地使用權(quán)出讓不是土地買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家對(duì)土地使用享有最終處置權(quán)。享有土地使用權(quán)的最高年限具體規(guī)定為：

住宅用地(也就是人們常說(shuō)的商品房用地)：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

工業(yè)用地(也就是人們常說(shuō)的工廠、工業(yè)區(qū))：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

二、土地使用權(quán)出讓

1、出讓土地使用權(quán)的主體。

境內(nèi)外法人、非法人組織和公民自然人個(gè)人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)，享有該項(xiàng)權(quán)利。

2、出讓土地使用權(quán)的取得。

國(guó)家出讓土地使用權(quán)的方式為拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)。沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。目前經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)出讓已基本采用拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌方式。 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓土地使用權(quán)。依雙方約定采取分期付款方式取得出讓土地使用權(quán)的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證。

國(guó)家可將出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股作為對(duì)企業(yè)的投資，國(guó)家對(duì)企業(yè)享有相應(yīng)的投資者權(quán)益(股權(quán))，企業(yè)享有出讓土地使用權(quán)。

3、出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。

出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。該部分處分權(quán)指出讓土地使用權(quán)人可依法將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。出讓土地使用權(quán)人對(duì)其使用土地上的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。目前采用拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌方式受讓的國(guó)有土地使用權(quán)，土地使用者欲改變土地用途，已受到更嚴(yán)格的限制。

土地使用者必須依土地使用權(quán)出讓合同的約定開(kāi)發(fā)、利用土地，不得在法定或約定的期限內(nèi)閑置土地。土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須符合法定條件。

綜上所述，土地使用權(quán)的出讓期限在我國(guó)一共是從40年到70年不等的。可是到目前為止，關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限到期后的處理問(wèn)題還沒(méi)有一個(gè)確切的說(shuō)法，以至于很多人都覺(jué)得所謂的土地使用權(quán)出讓期限基本上就是形同虛設(shè)的，但可以肯定的是，住宅用地的土地使用權(quán)等于根本就是不受出讓期限的限制的。

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