租客租二房東的房屋應注意問題

一、轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過出租人同意，沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租，為無效。

法律依據(jù)：《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”

二、轉(zhuǎn)租期限應當在本租剩余期限之內(nèi)

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過，這實際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。

三、出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定

出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的，司法解釋規(guī)定了兩個規(guī)則：

第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個月的異議期限，在六個月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無效。六個月期限是除斥期間，為不變期間。

第二，超出六個月異議期，出租人沒有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應當認可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。

四、次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟

轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當事人之間發(fā)生爭議時，可以參加。因為本租雙方當事人發(fā)生糾紛提起訴訟時，或者爭議合同效力，或者爭議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時，次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人，沒有獨立的請求權(quán)。次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當事人爭議的訴訟，法院不應該拒絕。

值得研究的是，司法解釋把這個規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個規(guī)則僅僅是對此而言，還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用?按照條文的邏輯，這個規(guī)則應當僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關乎次承租人利益的問題，因此，次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應當支持。

五、承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)

承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進行抗辯，主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此，出租人不能解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。

六、次承租人騰房的義務和逾期使用費支付義務

房屋租賃合同解除以后，因為有轉(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個房子的時候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當然不復存在，次承租人負有騰房義務。如果次承租人在解除合同之后，對租賃房屋仍然占有一段時間的，對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務。

本租合同的當事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔義務，無權(quán)請求次承租人負擔義務。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因，出租人可以直接針對次承租人，請求騰房，支付逾期使用費用。

七、租賃合同的解除

法律依據(jù)：《合同法》

第二百二十七條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百三十二條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

行使解除權(quán)的方式：

一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構(gòu)成根本違約的情況下，出租人要先對承租人進行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告后的合理時間內(nèi)仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。另一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構(gòu)成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同;

實踐中，《合同法》的上述規(guī)定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時間才構(gòu)成“根本違約”，由于《合同法》并未對此作出具體規(guī)定，不同的法院可能有不同的認識。法院對具體的問題持有不同的認識是很正常的，但這種認識的差異給承租人行使解除權(quán)造成了實際困難。假設承租人已連續(xù)六個月未支付租金，出租人未經(jīng)催告即宣布解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認為承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約，出租人未經(jīng)催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變?yōu)檫`約方。

因此推薦兩種做法：

一、在租賃合同中事先作出明確的約定。比如出租人和承租人可約定，如承租人兩個月未繳納房租，承租人即可解除合同。

二、在缺乏明確的約定，出租人又不能確定承租人的行為是否構(gòu)成根本違約的情況下，出租人應避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權(quán)利提供保障。

八、訴訟請求

訴訟請求的內(nèi)容在承租人欠付租金而雙方協(xié)商不成的情況下，出租人往往選擇通過訴訟解決。但如果訴訟請求的內(nèi)容選擇不當，反而可能給自身帶來麻煩。

實踐中，主要表現(xiàn)為出租人的訴訟請求書寫得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據(jù)民事案件“不告不理”的原則將僅對合同是否應當解除進行裁決，對于承租人應否搬出的問題則不作處理，而法院未予處理的內(nèi)容是不具有強制執(zhí)行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強制執(zhí)行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。

因此，出租人在書寫起訴狀時，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個獨立的訴訟請求向法院同時提出。只有這樣，才能爭取在最短的時間內(nèi)解決糾紛。

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