我們大家都知道我們國家內的所有的土地都不是屬于我們的，而是屬于我們國家的，就比如說我們房產(chǎn)下面的土地，我們擁有的只是土地的使用權，所以說土地是有一定的期限的。現(xiàn)在工業(yè)非常多，工業(yè)也有占地。那么工業(yè)土地使用權評估的方法是什么？

1.選定評估方法　　

該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。　　

2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。　　

年總收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)　　

3.計算總費用。　　

(1)年管理費=486000×3.5%=17010(元)　　

(2)年維修費=2500×900×1.5%=33750(元)　　

(3)年稅金=20×900=18000(元)　　

(4)年保險費=2500×900×0.2%=4500(元)　　

年總費用=(1) (2) (3) (4)　　

=17010 33750 18000 4500=73260(元)　　

4.計算房地產(chǎn)凈收益。　　

年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費用　　

=486000-73260=412740(元)　　

5.計算房屋凈收益。　　

(1)計算年貶值額　　

年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-2=48年，并且不計算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。　　

年貶值額=建筑物重置價/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)　　

(2)計算房屋現(xiàn)值。　　

房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數(shù)(2008-2004)　　

=2500×900-46875×4=2062500(元)　　

(3)計算房屋凈收益(假設房屋收益年期為無限年期)。　　

房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率　　

=2062500×8%=165000(元)　　

6.計算土地凈收益。　　

土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益　　

=412740-165000=247740(元)　　

7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44(年)。　　

=247740×(P/A,7%,44)　　

=3358836.15(元)　　

單價=3358836.15/500=6717.67(元)　　

8.評估結果　　

本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元

對于工業(yè)土地使用權評估的方法是什么的問題我們國家是有規(guī)定相應的計算公式的，對于工業(yè)的土地使用權和居民還有商業(yè)的土地使用權的評估方法公式肯定都是不一樣的，所以說我們如果遇到了這樣的問題我們是需要按照自己的土地用地類型來計算的。

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