土地使用權(quán)年限23年是什么意思？

是指該土地的使用年份還有23年。

法律規(guī)定

土地使用權(quán)年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

土地使用年限

土地使用年限：住宅為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

1、土地使用年限最高70年　據(jù)市國土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續(xù)期

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”

據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費用的。

而《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動續(xù)期，但實際上并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了“無償自動續(xù)期”。但是，當(dāng)購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，適當(dāng)續(xù)費是最有可能的。(江門日報)

3、土地使用年限縮水的原因多　對于為何會出現(xiàn)個別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時間較長等原因造成的。

此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

算法

土地使用權(quán)年期修正

1.實質(zhì)

土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。

2.修正方法

(1)計算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計算：

K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權(quán)年期;

n——比較案例的使用權(quán)年期。

(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進行年期修正，即有：

年期修正后地價=比較案例價格×K

案例3：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正后的地價=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m

對于土地使用年限法律規(guī)定是70年，對于土地使用年限是指在剩下的時間中可以享受到此片土地的相關(guān)權(quán)益，如果使用年限到期之后可以和政府進行再次續(xù)約，一般續(xù)約只需再次簽署合同即可，并非需要再次購買該土地的土地使用權(quán)。

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