一房二賣指房屋所有權(quán)人將房屋同時(shí)賣給兩個(gè)當(dāng)事人,這是實(shí)踐中是存在這樣的情況,為了獲得高額的財(cái)富,采取非法的手段,那么一房二賣是否構(gòu)成合同詐騙罪?律霸小編在下文淺要的分析一下,希望對(duì)大家有所幫助。
一、一房二賣是否構(gòu)成合同詐騙罪
(1)犯罪主體:大多是二手房買賣中的自然人
涉及”一房二賣“的刑事案件絕大多數(shù)發(fā)生在二手房交易中,且被告人多是自然人。畢竟一手房交易中作為出售人的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較有信譽(yù)和資質(zhì),即使存在一房二賣,一般也容易被認(rèn)為是民事糾紛。但仍有判決開(kāi)發(fā)商在一房二賣中構(gòu)成犯罪的案例。
(2)罪名:合同詐騙罪
賣房人通過(guò)簽訂房屋買賣合同的形式收取他人購(gòu)房款,事后又將房屋過(guò)戶給其他購(gòu)房者,極容易構(gòu)成合同詐騙罪。
刑法第224條的合同詐騙罪,是指以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過(guò)程中,騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物,數(shù)額較大的行為。
“一房二賣”中行為人構(gòu)成合同詐騙罪,依然要滿足詐騙犯罪的基本構(gòu)造,即行為人實(shí)施欺騙行為——對(duì)方(受騙人)產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)——對(duì)方基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)——行為人或第三者處分財(cái)產(chǎn)——被害人遭受財(cái)產(chǎn)損害。
因此,要認(rèn)定“一房二賣”的行為人構(gòu)成犯罪,必須同時(shí)滿足三個(gè)條件:出賣人具有非法占有購(gòu)房款的主觀目的,購(gòu)房者存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤;出賣人實(shí)際取得購(gòu)房款。
(3)構(gòu)罪形式
A. 出賣者非房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,與他人簽訂合同,收取購(gòu)房款的;
B. 出賣人偽造房屋權(quán)屬憑證,與他人簽訂合同,收取購(gòu)房款的;
C. 出賣者已將房屋實(shí)際出售過(guò)戶給他人,又與他人簽訂合同,收取購(gòu)房款的;
D. 出賣者與他人簽訂合同后,不履行房屋交付和過(guò)戶義務(wù),逃匿和拒不退還購(gòu)房款的;
E. 出賣人明知沒(méi)有還款能力,將房屋重復(fù)抵押或出售,獲取貸款或者購(gòu)房款的;
(4)排除情形
下列“一房二賣”應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛,不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為犯罪:
A. 出賣人作為實(shí)際房屋所有人,與他人簽訂多份合同,將房屋選擇過(guò)戶給一人,對(duì)其他人承擔(dān)違約責(zé)任或者退還房款的;
B. 出賣人雖未將房屋過(guò)戶登記給買受人,但已實(shí)際交付買受人,且不影響買受人實(shí)際使用的;
C. 名為房屋買賣,實(shí)為以房抵債的。
二、如何認(rèn)定一房二賣的合同效力?
合同一經(jīng)簽訂,關(guān)于房屋買賣的法律關(guān)系就具有唯一性和排他性,開(kāi)發(fā)商又將房屋賣給他人,屬于嚴(yán)重的違約行為,購(gòu)房者在選擇簽訂購(gòu)買該房屋,事先可能是付出了一定的財(cái)力和精力的,如果不能購(gòu)買該房屋再選擇其他房屋,也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),所以開(kāi)發(fā)商一房二賣的情況下,購(gòu)房者可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商,要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議,同時(shí)還有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。
根據(jù)我國(guó)《合同法》第130條規(guī)定,買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。根據(jù)此條規(guī)定,買賣合同因出賣人與買受人意思表示一致而成立,除違反《合同法》第52條規(guī)定的以外,即使一物存在多重買賣行為也均應(yīng)認(rèn)定有效,并不涉及標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)買賣也是如此。從單個(gè)合同看,合同是有效的。但是由于“一房二賣”,造成沒(méi)有交付的買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn),其根本原因是出賣人的不誠(chéng)信行為造成的,對(duì)此應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)懲處。《司法解釋》第8條規(guī)定:“具有下列情形之一的,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任: (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人?!?/p>
所以,一房而賣根據(jù)實(shí)際情況分析不一定構(gòu)成合同詐騙罪,所以,要具體問(wèn)題具體分析。雖然房屋所有權(quán)人已經(jīng)違約,但還可以繼續(xù)履行合同且要求支付違約金。小編建議去律霸網(wǎng)站委托專業(yè)律師辦理,是非常有幫助的。
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