一、土地使用權(quán)的權(quán)能有哪些?

土地使用權(quán)的權(quán)能有土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)、土地發(fā)展權(quán)等等。土地產(chǎn)權(quán)，只指存在于土地之中的排他性完全權(quán)利，是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。土地使用權(quán)是依法對土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。 土地使用權(quán)是與土地所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。

二、具體情況

1、土地所有權(quán)

馬克思認(rèn)為，土地所有權(quán)可以從兩個方面來理解：第一，法律意義上的土地所有權(quán)，即土地所有者把土地當(dāng)作自己的財產(chǎn)，土地所有者對土地實行壟斷，這種權(quán)利是法律賦予的，受到法律的保護(hù)。第二，經(jīng)濟(jì)意義上的土地所有權(quán)，土地所有者憑借他對土地的壟斷從而獲得的相應(yīng)的地租，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。這兩者不可或缺，任何一方面喪失，都會使土地所有權(quán)不完整。

因此，土地所有權(quán)是指土地所有者依法對土地享有占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)利。

我國憲法規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地、自留地、自留山，也屬于集體所有。”在我國，土地所有權(quán)的法律特征是土地所有權(quán)的權(quán)利主體只能是國家和農(nóng)民集體，其他任何組織或個人都不享有土地所有權(quán);土地所有權(quán)的客體不能移動，具有不動產(chǎn)的性質(zhì);土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這四項權(quán)能在一般情況下是統(tǒng)一的，在特定情況下也可以分離。

2、土地使用權(quán)

土地使用權(quán)是依法對土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式。 土地使用權(quán)是與土地所有權(quán)相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。

土地使用權(quán)有廣義和狹義之分，狹義的土地使用權(quán)是指依法對土地的實際使用，包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列的關(guān)系;廣義的土地使用權(quán)是指獨立于土地所有權(quán)能之外的含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。目前中國實行的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和出讓制度中的“土地使用權(quán)”就是廣義的土地使用權(quán)。取得廣義的土地使用權(quán)者，就稱為土地使用權(quán)人。由于土地使用權(quán)也是一種物權(quán)， 因此，土地使用權(quán)也可以買賣、繼承和抵押。同時，土地使用權(quán)人也可以將土地使用權(quán)租賃， 即設(shè)定租賃權(quán)。

土地使用權(quán)的取得可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)摹?995年1月開始實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：土地使用者在國家規(guī)定的特殊用途下可以依法無償取得土地使用權(quán)，即劃撥土地使用權(quán)。有償取得土地使用權(quán)一般通過土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行。同時，土地使用權(quán)的設(shè)定也是有期限的，上述法律規(guī)定的土地使用權(quán)的最高年限因土地用途的不同分別為商業(yè)40年、工業(yè)50年、居住70年三種，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押都必須在限定的期限內(nèi)進(jìn)行。

3、土地租賃權(quán)

所謂土地租賃權(quán)是指：“承租人有占有租賃物而為使用收益之權(quán)能。”設(shè)定土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或者土地租賃權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地租賃權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。這時，該他人就稱為土地租賃權(quán)人，即承租人。

土地租賃權(quán)人為取得土地租賃權(quán)就必須向出租方繳納地租，無論出租方是土地所有者還是土地使用者。土地租賃權(quán)依租賃契約而成立，因此，出租方和承租方之間必須簽訂租賃合同。租賃合同不得違背國家的法律、法規(guī)。如出租方是土地使用權(quán)人，則租賃合同不能違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。在出租方是土地使用權(quán)人的條件下，土地承租方向土地使用權(quán)人繳納地租，而土地使用權(quán)人則繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

4、土地抵押權(quán)

土地抵押權(quán)是在土地受押人對于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時可以將土地拍賣價款作為受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。土地受押人稱為土地抵押權(quán)人。

設(shè)定土地抵押權(quán)時，作為標(biāo)的物的土地并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，它仍是被土地抵押人占有，只以其代表的經(jīng)濟(jì)價值的某項權(quán)利(如所有權(quán)、使用權(quán))作為擔(dān)保。這樣，土地抵押人在取得貸款后更能發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益。只是當(dāng)?shù)盅喝说狡诓荒苈男袀鶆?wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)將士地拍賣并優(yōu)先受償。抵押人如果按規(guī)定的方式和期限償還債務(wù)，則土地如期回到抵押人手中，抵押權(quán)則自動消滅。

5、地役權(quán)

地役權(quán)是在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項權(quán)利。土地所有人為了其毗鄰?fù)恋氐臋?quán)益， 有義務(wù)允許他人在其土地上實施的某種行為。為他人設(shè)置地役權(quán)的土地為供役地，與供役地相鄰并需在他人土地上獲取地役權(quán)的土地為需役地。

地役權(quán)主要包括：建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。地役權(quán)可以由于棄權(quán)、解除、時效和某些其他原因而消滅。地役權(quán)是一種從物權(quán)，不得與需役地分離而讓與。如果需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，地役權(quán)原則上隨之轉(zhuǎn)移。地役權(quán)有不可分性，在共有或分割時，對全體關(guān)系人均有效力。

6、土地發(fā)展權(quán)

土地發(fā)展權(quán)是在土地現(xiàn)狀利用基礎(chǔ)上進(jìn)一步開發(fā)利用的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分割而單獨處分的權(quán)利。

具體說，土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地，或者提高土地原有的集約利用程度的權(quán)利，如增加建筑物的容積率。設(shè)定土地發(fā)展權(quán)后，其他一切土地財產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)是以目前狀態(tài)下土地正常使用所依法取得的既得權(quán)利為限。此后變更土地使用類別和集約利用程度的權(quán)益屬于土地發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)是近代隨著土地利用方式的多樣性以及相應(yīng)的土地收益的巨大差異性而出現(xiàn)的。

土地使用權(quán)的權(quán)能包含了土地使用過程中的一切權(quán)能，在每項具體土地使用操作中都能得到非常好的體現(xiàn)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律規(guī)定也履行相關(guān)制定規(guī)定，需要注意的是土地使用權(quán)的每項權(quán)能根據(jù)實際使用的不同可能進(jìn)行合法的變更，以適合當(dāng)前的土地開發(fā)和使用。

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