一、土地使用費(fèi)的計(jì)費(fèi)依據(jù)是什么

該辦法的核心是計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)，費(fèi)用由占地面積乘以占地時(shí)間乘以單位面積計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得出。土地開發(fā)期間的費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，住房轉(zhuǎn)讓之后，收費(fèi)對象隨之轉(zhuǎn)移。比如房屋空置，費(fèi)用由房主承擔(dān)，如果新建住房未售出，則費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。 土地使用費(fèi)按年度繳納，可大大降低現(xiàn)行房價(jià)，減輕購房者的壓力。特別有利于剛剛參加工作的年輕人，可以真正意義上實(shí)現(xiàn)住房的一步到位。降低頻繁換房和重復(fù)裝修造成的浪費(fèi)。而且，把土地成本從房價(jià)中剝離后，可以基本消除地腳差異對房價(jià)的影響。住房的成本僅僅由建筑及相關(guān)(設(shè)計(jì)，配套等)成本和相關(guān)稅費(fèi)構(gòu)成。使得全國各地的房價(jià)趨于統(tǒng)一，有利于房地產(chǎn)成本的透明，使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤趨于理性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而地腳的不同，會導(dǎo)致土地使用費(fèi)的差異，進(jìn)而導(dǎo)致住房使用成本的差異，通過市場優(yōu)化配置不同地腳的住房。

按年度繳納土地使用費(fèi)，還可以大大提高住房使用成本。有效打擊炒房行為，降低住房空置率。同時(shí)，土地使用費(fèi)按年度繳納，將時(shí)間直接納入土地使用費(fèi)的計(jì)量因素，即計(jì)時(shí)收費(fèi)。可以理解為土地使用費(fèi)的計(jì)量方法是土地面積乘以占有時(shí)間，只要占有土地，就必須繳納土地使用費(fèi)，因此可以有效抑制土地閑置和囤積土地，提高土地利用效率。

如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費(fèi)的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價(jià)格評估機(jī)制和征繳辦法，并負(fù)責(zé)征繳。這樣，就可以把目前的土地轉(zhuǎn)讓制度，這種短期行為，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期行為，更適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的要求。消費(fèi)者在購房的時(shí)候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權(quán)不是一次性買斷70年，而是像暖氣費(fèi)和有線電視費(fèi)一樣，每年繳納。并且，土地使用費(fèi)應(yīng)該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。

由于土地為全民所有，應(yīng)該有一個(gè)社會保障面積作為計(jì)費(fèi)基數(shù)，該基數(shù)以上多占用的面積為計(jì)費(fèi)面積。住房不夠該基數(shù)面積的，可以獲得某種形式的住房補(bǔ)貼。該面積應(yīng)該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由相關(guān)部門制定計(jì)算辦法，比如可以與住房空置率，當(dāng)年新建住房銷售狀況等指標(biāo)掛鉤，通過一定的公式計(jì)算而得。如果空置率過高，說明土地使用費(fèi)偏低，可以提高土地使用費(fèi)，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費(fèi)。原則上，家庭住房和商業(yè)網(wǎng)店房折合為占地面積以后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

住房具有保障民生的性質(zhì)，不能所有的住房都需要繳納高額的土地使用費(fèi)。因?yàn)橥恋貧w全民所有，因此每個(gè)公民應(yīng)該有一定數(shù)量的土地使用權(quán)。這個(gè)數(shù)量可以通過全民平均住房，或者其他評估機(jī)制得出。在這個(gè)數(shù)量以內(nèi)的面積不需要繳納土地使用費(fèi)，超出這個(gè)數(shù)量的部分才需要繳納土地使用費(fèi)。這樣可以消除商品房，經(jīng)濟(jì)適用房，各種保障房，甚至小產(chǎn)權(quán)房的差別。可以把所有住房都納入統(tǒng)一管理。

土地使用費(fèi)年度繳納制度，可以從根本上消除現(xiàn)行的土地出讓制度的弊病，從根源上消除腐敗，推進(jìn)廉政建設(shè)。取消一次性土地出讓金，還可以降低開發(fā)商前期投資，降低項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，自取得土地之日起就開始計(jì)費(fèi)，可以促使開發(fā)商縮短工期，提高效率。 住房建設(shè)用地和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)用地，以及停車場，公共設(shè)施建設(shè)用地的關(guān)系，由城市建設(shè)規(guī)劃部門協(xié)調(diào)。住房建設(shè)用地與基本農(nóng)田，工業(yè)用地，橋梁、鐵路、港口等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的關(guān)系，有國家相關(guān)部門協(xié)調(diào)。以上所有用地比例，可以反映到土地使用費(fèi)中。

有人也許會擔(dān)心，取消了一次性土地出讓金，土地如何分配開發(fā)，是不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式。仔細(xì)分析這個(gè)問題其實(shí)是不存在的。目前的制度下，土地如何分配開發(fā)依然是政府規(guī)劃部門的職責(zé)。開發(fā)商通過競拍取得開發(fā)權(quán)，支付土地出讓金。取消一次性土地出讓金以后，開發(fā)商依然可以競拍某地塊的開發(fā)權(quán)。政府通過審核其資質(zhì)，評估其開發(fā)方案，甚至可以收集公眾意見，擇優(yōu)而選擇開發(fā)商和開發(fā)方案。開發(fā)商取得開發(fā)資格以后，接受政府和公眾監(jiān)督，開展商業(yè)運(yùn)作。 有人擔(dān)心，如果施行土地使用費(fèi)年度收繳，如何與現(xiàn)行制度銜接。現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目或已經(jīng)支付土地出讓金的項(xiàng)目，土地出讓金難以退還給開發(fā)商。已經(jīng)建成，并入住幾十年的住房，更難以評估土地出讓金退還數(shù)量。因此，在一定時(shí)期內(nèi)，只能兩套制度并存：即已經(jīng)取得70年土地使用權(quán)的住房，剩余期限之內(nèi)不收繳土地使用費(fèi)。待土地使用權(quán)到期之后，并入土地使用費(fèi)年度收繳制度之中。這也使得類似某開發(fā)區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的商品房土地證到期，尚無政策可依的問題迎刃而解。

土地歸國家所有，公民只能使用，使用時(shí)需要繳納使用費(fèi)。土地使用費(fèi)是占有、使用土地者必須繳納的一項(xiàng)費(fèi)用，其他國家要收取的還有管理費(fèi)、開墾費(fèi)、登記費(fèi)等。這些費(fèi)用按照不同方式計(jì)算收取，目的是增加國庫收入和維持房地產(chǎn)市場的平衡。土地使用費(fèi)按照年度繳費(fèi)，即使土地證到期也有法規(guī)可依。

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