二手房買賣從居間合同委托至買賣合同簽約履行中糾紛法律處理

在二手房居間委托、簽約履行買賣合同過程中，大多購房者通過委托中介來操作，委托房產(chǎn)中介居間過程中一般簽署有所謂購房意向書、房屋預(yù)訂單等形式的書面文書，該購房意向書、房屋預(yù)訂單預(yù)訂協(xié)議屬于預(yù)約，具有合同法律性質(zhì)。預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當事人一方不履約的，應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒有定金條款(違約金條款)，或定金數(shù)額(違約金數(shù)額)低于實際損失，相對方主張其它損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定的精神，締約過失造成的損失包括直接損失(如締約費用等)，也包括間接損失(即喪失與第三人另訂合同機會所產(chǎn)生的損失等)，但損失不應(yīng)超過當事人在訂立合同時所應(yīng)當預(yù)見到的因合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失;也不得超過合同成立或合同有效時的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價損失的，一般可予準許，具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素酌定。

在二手房買賣合同中，簽署合同到正式過戶往往需要一個較長的過程，在此期間，如果房價的上漲幅度遠遠超過賣方收取的定金，賣方在利益的驅(qū)動下寧愿雙倍返還定金而以更高的價格轉(zhuǎn)賣給其他買主，可惜的是有些購房者對違約責任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同，導(dǎo)致不能更好的維護自身的損失。

依前述合同法相關(guān)規(guī)定，違約責任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。因此，當賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求賣方將房屋過戶給買方。買方也有權(quán)要求賣方承擔金錢形式的違約責任，即買方可選擇要求賣方承擔雙倍返還定金或者支付違約金或者賠償損失等。其中賠償損失，包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔雙倍返還定金責任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責任。在實際操作中，而買方也可以通過提高定金額度或約定高額的違約金等加大違約成本的措施，來保護二手房交易的正常進行，消除賣方主動違約行為。

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