《羅永源律師法制論壇》以法說案(四)
農 村 土 地
征 收 與 補 償
網友問:
羅律師,最近有一個商人來我們村征占土地,說是要在我們這里建一個旅游公司,我也跟其他村民一樣,與他簽了土地買賣合同,村支書也在合同上簽了名,村委會也在合同上蓋了章,不知道這個合同有沒有法律效力?又不知道有多少種補償?各種補償是什么意思?補償費怎樣分配?補償標準規定如何?不知道我是否吃虧了,想請羅律師幫我解釋一下。
羅永源律師答:
網友你好!
你問的第一個問題是:你與開發商簽訂的土地買賣合同,有沒有法律效力?
回答如下:
土地征收的主體是國家。土地征收的程序大致是,由需要用地的單位,向當地人民政府土地管理部門提出用地申請,經上級土地主管部門審查批準后,由當地人民政府統一征收。其他任何單位和個人,都沒有向農民征收土地的權利。不論是村民個人,或者是村民委員會,未經國家土地主管部門的批準,私自買賣土地,都是違法的。違法行為簽訂的合同,是沒有法律效力的,也是沒有法律保障的。
你與開發商私自簽訂的土地買賣合同,盡管村黨支部書記簽了字,村民委員會蓋了章,但由于該合同違反了國家的有關法律、法規的規定,因此,該合同是沒有法律效力的,是不受法律保護的。
你問的第二個問題是:土地征收補償費有多少種?
回答如下:
土地征收補償費有四個方面:
一是土地補償費;
二是多余勞動力安置費;
三是青苗(即農作物)補償費;
四是地上附著物(如該被征收土地上的建筑設施等)的補償費。
你問的第三個問題是:各種補償費是什么意思?
回答如下:
土地補償費,是因國家征收農村集體經濟組織的土地后,造成該農村集體經濟組織失去了賴以生存的生產資料,而給予農民的經濟補償。
多余勞動力安置費,也就是我們通常所說的安家費。是因國家征收農村集體經濟組織的土地后,該農村集體經濟組織的土地必然減少,不幸中就造成了該被征收土地的農村集體經濟組織,產生了多余的勞動力(即土地減少后,人口不幸中相對增加),因而給予這些多余勞動力生活上安置的經濟補償。
青苗補償費,是因國家征收土地后,造成該被征收土地的農業承包經營者,在該被征收土地上的青苗損失,而給予的經濟補償。
地上附著物補償費,是因國家征收土地后,造成該被征收土地附著物的所有人,在該被征收土地上的附著物的損失,而給予的經濟補償。
你問的第四個問題是:土地征收補償費如何分配?
回答如下:
土地補償費,是補償給被征收土地的集體經濟組織的,因此,該集體經濟組織中的每一個成員,都有權利參與享受與分配。
多余勞動力安置費,是用于安置多余勞動力個人的生活補償的,若該多余勞動力需要安置,其安置費則發給被征收土地的集體經濟組織,或者發給負責安置該多余勞動力的有關單位。若該多余勞動力不需要安置,其安置補償費則直接發給該多余勞動力個人。
青苗補償費,是補償給該被征收土地的農業承包經營者個人的;
地上附著物補償費,是補償給該土地上附著物的所有者個人的。
你問的第五個問題是:土地征收的各種補償費的補償標準如何?
回答如下:
土地補償費和多余勞動力安置補償費的補償標準,土地管理法有明確規定。
比如耕地的征收補償費,是按照該耕地被征收前三年平均年產值的6-10倍補償;
多余勞動力安置補償費,是依照需安置人口,按照該耕地被征收前三年平均年產值的4-6倍補償,最高每公頃不得超過該耕地被征收前三年平均年產值的15倍;
土地補償費和安置補償費總和,不得超過該耕地被征收前三年平均年產值的30倍。
青苗補償費和地上附著物補償費的補償標準,由各省、自治區、直轄市根據本地區的具體情況自定。司法實踐中一般是按照實際損失來補償。
以上補償標準的規定,隨著人們生活水平的不斷提高,可適當調整。
農村私自買賣土地,常常存在著一些掌握著農村生殺之權的人員,上通下達,相互溝通,肆意壓低土地買賣價格,坑害老百姓,從中中飽私囊的現象,可憎可惡。
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