二手房合同需要注意的問題
根據《城市房地產轉讓管理規定》第六條的規定,下列房地產不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
明確稅費種類、數額
一些中介公司利用當事人急于購房或賣房的心理,要求、誘導其簽訂房屋買賣合同,想方設法促成房屋買賣合同成立。如果買賣雙方對諸如國家規定的稅費、交易習慣和相關手續的辦理程序等并不了解,或者是出于對中介公司的信任,輕易相信,卻又無法證明中介人員有欺詐行為,一旦與合約有偏差,買賣雙方就只有自認吃虧的份兒了。買賣雙方此時不僅要依約向中介公司支付咨詢和中介服務費,還可能因逾期付款等情形支付相應的違約金。
審核中報告事項
在二手房交易過程中,委托人應對中介公司所報告的事項進行咨詢核對。可以要求其提供相關資料,避免對方隱瞞事實或提供虛假信息;若產生糾紛,委托人也可據此追究中介公司的責任。另外在交易時,委托人應注意房屋產權是否清晰、是否存在繼承問題、是否存在共有人、是否取得產權證書;注意房屋是否具備可轉讓條件,是否存在抵押、查封或擔保等履行障礙;注意委托代理人的授權委托是否有效合法,是否存在無權代理或過期委托等情況;還要注意相關稅費的計算標準和承擔主體等事項。雖然委托于中介,但是這些信息還是必須要自己進行核實。因為在實際的交易中,一些中介公司為了誘導當事人先簽訂合同,往往會向買方保證將協助解決該問題甚至擔保該問題不會影響合同的繼續履行,也有一些當事人信以為真,從而訂立合同,導致中介公司可依法不論買賣合同是否能夠實際履行,均可要求當事人支付相應的中介服務費及逾期付款違約金的權利。
付費時間嚴守合約規定
在有的案例中,委托人在居間合同中已約定了居間費用具體的付款時間及違約責任標準,但居間人向委托人口頭承諾中介費可在房屋買賣合同履行完畢后或合同履行的某一階段交付,以及解決第三點建議中所述問題時支付,其后,居間人卻起訴要求委托人承擔逾期支付中介費的責任,理由是中介公司所出具的格式條款均約定房屋買賣的當事人在中介公司的促成下,雙方同意在簽約日或某一時間內支付該中介服務費,逾期支付的應按一定的違約計算標準(該標準往往是每日應付款的1%或5‰)計付違約金。
按該標準計算,違約方逾期付款的,在100天或200天后中介公司除取得約定的中介服務費外,還可獲取相當于中介服務費1倍的逾期付款違約金,在此,無論房屋買賣合同能否得到實際履行,均會導致當事人損失的進一步增加。法院在委托人無證據證明居間人口頭承諾過變更具體條款時,只能支持居間人的訴求。在此局面下,委托人由此遭受的損失幾乎相當于雙倍支付中介服務費。
如果發生什么狀況雙方可以要求對方簽署承諾書,防止糾紛發生無證據的情況產生。以上就是律霸網小編總結的相關的信息,如果你還需要律師的幫助,可以在線聯系律霸網。
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簡介:
朱星律師2009年畢業于西南政法大學,法學學士、管理學學士,中級經濟師、中級審計師,中國法學會會員,2009.07至2010.04:六盤水市廣播電視大學從事國際經濟法等課程教學工作;2010.04至2013.04在盤縣農村信用合作聯社從事授信審查、信貸主管、法律審查、風險管理等工作;2013.04至2018.05在貴州銀行從事法律、風控、內審、消保工作;2018.05至今任貴州八辯律師事務所副主任、專職律師,主攻知識產權、不動產、文化娛樂、互聯網、金融財稅、建筑工程等行業(領域)法律實務,2015起組隊研究新四板、新三版法律實務。
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