編輯同志：您好！我看中了大興的一處小區(qū)，這個(gè)小區(qū)環(huán)境還可以，特別是價(jià)錢比別的地方便宜許多。銷售人員對(duì)我說，這個(gè)小區(qū)之所以這么便宜，是因?yàn)闆]有辦理《銷售許可證》，而且他們暫不打算再去辦理此證了。他們還說，如果我就是自己買了住的話，有沒有《銷售許可證》都無所謂，請(qǐng)問，真的無所謂嗎？讀者劉-羽

劉-羽： 你好！借你的問題，我打算從房地產(chǎn)開發(fā)的角度說一說"五證". "五證"是什么？ 一般"五證"指：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《土地使用證》、《工程開工證》、《銷售許可證》。這五證分別是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由各個(gè)行業(yè)管理部門審核并頒發(fā)的各種法律性文件。如果開發(fā)公司在銷售房屋時(shí)五證齊全，則說明開發(fā)商是按照國(guó)家和北京市的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的。基本上經(jīng)歷了項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市政規(guī)劃及方案、房屋施工、市政施工、竣工核驗(yàn)等過程，并且在開發(fā)建設(shè)過程中，全程受到國(guó)家及北京市各個(gè)行業(yè)管理部門的嚴(yán)格監(jiān)督與管理。隨著項(xiàng)目的開發(fā)，國(guó)家和北京市有關(guān)行業(yè)管理部門適時(shí)地按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目的成熟與否頒發(fā)各證。由此可以看出，五證齊全的房屋在用地合法性、房屋建設(shè)的合法性、市政設(shè)施配套的合法性等方面都有法律依據(jù)，是購(gòu)房者購(gòu)買的商品房能夠合法正常使用的基本前提。另外還需要提醒大家注意的是，有些貌似五證齊全的項(xiàng)目也未必合法，在購(gòu)買房屋時(shí)購(gòu)房者一定要仔細(xì)辨別，開發(fā)商提供的五證是否是自己所買的房子的五證。也就是說一定要看清楚，五證上所標(biāo)定的地塊、房屋是否與所銷售的地塊和房屋相一致。 五證不全意味著…… 如果五證不全，則說明房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)范的開發(fā)程序和環(huán)節(jié)中存在缺陷或問題，從目前的開發(fā)實(shí)踐來看，大多數(shù)問題出現(xiàn)在《土地使用證》和《房屋銷售許可證》上。如果沒有《土地使用證》就說明開發(fā)商根本就不享有該地塊在一定年限內(nèi)（住宅為70年）的土地使用權(quán)，也就是說它根本沒有權(quán)利去處置這塊土地，當(dāng)然就更沒資格在上面蓋房，向社會(huì)和消費(fèi)者銷售商品房。沒有《土地使用證》的事一般發(fā)生在那些投資方與單位或開發(fā)商的合建房、各單位的集資房、沒有用地手續(xù)的非法開發(fā)等項(xiàng)目上。如果沒有《銷售許可證》則說明，開發(fā)商還沒足額繳納土地出讓金，拖欠部分土地出讓金說明土地使用權(quán)不完全合法，其實(shí)不完全合法與非法的后果對(duì)消費(fèi)者是一樣的——將來辦不下《產(chǎn)權(quán)證》。 不過，對(duì)于五證不全的項(xiàng)目也有個(gè)區(qū)分對(duì)侍的問題。有些項(xiàng)目是五證暫時(shí)不全，一般是由于程序的原因?qū)е聲簳r(shí)不全的，這類項(xiàng)目將來可以將暫時(shí)缺的證補(bǔ)辦齊全。所以如果你看上了五證暫時(shí)不全的項(xiàng)目，打算預(yù)購(gòu)，就一定要落實(shí)五證何時(shí)到位，問題是出在程序上呢，還是資金上？但有些項(xiàng)目，從立項(xiàng)撥地開始就是非法的，所以根本不具備補(bǔ)辦的條件。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)對(duì)此類房屋要敬而遠(yuǎn)之。 大家花錢買的是房 還是權(quán) 購(gòu)房者購(gòu)房表面上看購(gòu)買的是房屋的實(shí)物，實(shí)質(zhì)上購(gòu)買的是房屋產(chǎn)權(quán)和該房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋氐氖褂脵?quán)的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者擁有該房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證，是產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋擁有權(quán)利的標(biāo)志。產(chǎn)權(quán)人可以依據(jù)國(guó)家規(guī)定享有對(duì)該房屋的使用、占有、收益、處分及他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)等）。五證齊全，開發(fā)商具備了辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的基本條件，因此對(duì)購(gòu)房者也可承諾辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者或產(chǎn)權(quán)人的合法利益就可以受到保證。如五證不全，開發(fā)商都不具備辦理產(chǎn)權(quán)的資格，自然無法落實(shí)給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)的承諾了；另外如果開發(fā)商具備補(bǔ)齊五證的條件，但補(bǔ)辦過程中會(huì)涉及相關(guān)手續(xù)的報(bào)批、相關(guān)文件是否齊備以及補(bǔ)交費(fèi)用的問題，因此補(bǔ)齊五證在時(shí)間上很難保證，進(jìn)而很容易同購(gòu)房者產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。 特別提醒各位購(gòu)房者，大家花錢買的是合法的權(quán)力，如果權(quán)力本身是非法的，那所謂"買房"與扔錢有什么差別。為了您的利益和權(quán)利，盡量購(gòu)買五證齊全的房屋，不要貪圖一時(shí)之便宜購(gòu)買五證不全的房屋，使自己造成經(jīng)濟(jì)上和其他方面的損失。