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房屋抵押后果

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 1008人看過

關(guān)于土地和土地上建筑的關(guān)系,近代民法大致有兩種模式:以德國為代表的立法模式認為,土地與建筑物是一個物,建筑物是土地的重要成分。德國《民法典》第94條規(guī)定,附著于土地上的物,特別是建筑物,以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物,屬于土地的主要組成部分。因此,不存在土地和地上物分別登記,分別流轉(zhuǎn),以至出現(xiàn)權(quán)利主體不一致的情況。以日本為代表的立法模式認為,建筑物和土地是兩個獨立的不動產(chǎn)。中國臺灣地區(qū)也是這種模式。由于土地和房屋在法律上屬于不同的物,但事實上二者又無法分離,建筑物必須依附于一定的土地,當(dāng)土地和房屋所有權(quán)不能歸屬于一人時,就只能通過地上權(quán)的關(guān)系來處理,也就是通過土地所有人為建筑物所有人設(shè)定地上權(quán)的方式解決建筑物的占地問題。

中國采取的民法模式

中國大陸和日本及中國臺灣相同,堅持認為土地和地上的房屋屬于不同的物。由于中國堅持土地公有制,而房屋卻一直是私有財產(chǎn),土地和房屋的分離有歷史的合理性。在土地公有制不可動搖的前提下,堅持房屋與土地的分離,對于實現(xiàn)房屋的流轉(zhuǎn),維護房屋所有人的合法權(quán)益是非常必要的。并且,這種土地和房屋的分離,隨著房屋和土地的分別登記日益得到強化。

中國采取立法的原因

立法者為什么采取這種做法,而不是法定地上權(quán)的做法來解決土地和房屋權(quán)利的沖突,不得而知。主是為了方便司法。因為在一般情況下,土地和房屋在自然上不可區(qū)分,所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時,將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押,這對司法者來說操作最為簡便易行。但是,這種簡單的做法恐怕還有以下幾個原因:

1)、當(dāng)時立法者乃至整個學(xué)界對法定地上權(quán)制度缺乏深入的研究。1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實施的時候,中國的土地使用權(quán)剛剛開始有限度的流轉(zhuǎn),民法研究非常膚淺,法定地上權(quán)的精湛設(shè)計對大多人來說聞所未聞。

2)、中國實行土地公有制,私人不擁有土地所有權(quán),私有的房屋是建立在土地使用權(quán)(類似傳統(tǒng)的地上權(quán))基礎(chǔ)之上的,而土地使用權(quán)年限相比來說較短,如果在土地使用權(quán)上再設(shè)定土地使用權(quán)或者地上權(quán),恐怕成本過高,而且,理論上也存在很多難點。

3)、當(dāng)時土地使用權(quán)制度主要是解決土地的有償使用問題,對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)更多的是限制。使用權(quán)流轉(zhuǎn)導(dǎo)致的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同主體的情況基本上還沒有進入立法者的視野。所以,從管理的角度來說,房地合并抵押的簡單劃一的做法是最方便的。

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