逾期違約金利息如何約定
違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對(duì)方違約所遭受的實(shí)際損失。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
根據(jù)有約定按照約定處理,沒(méi)有約定按照法定處理的原則,如果買(mǎi)賣雙方對(duì)逾期交房的處理方式(包括違約金和損失賠償額等)沒(méi)有明確約定,則應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條的規(guī)定處理。
即:商品房買(mǎi)賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期付款的,按照未付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
一般情況下,對(duì)損失賠償額的確定是需要在訴訟過(guò)程中,通過(guò)法院委托有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定來(lái)確定的。
逾期交房的違約金有哪些情況?
1、解除合同退房的違約金
如果業(yè)主已經(jīng)決定和開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同,并要求退房的話,那么購(gòu)房者主要損失的是按揭貸款的利息,那么作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)因?yàn)檫`約而要付出的代價(jià),需要給購(gòu)房者支付按揭貸款利息損失。
2、逾期交房而不解除合同
雖然開(kāi)發(fā)商逾期交房了,但是業(yè)主不希望解除合同的話,只希望開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任賠償業(yè)主違約金的話,法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)購(gòu)房合同中簽訂的違約金對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。
如果業(yè)主的購(gòu)房合同中沒(méi)有明確約定違約金的比例,那么一旦開(kāi)發(fā)商逾期交房了,開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)的銀行利率進(jìn)行支付相應(yīng)的違約金。
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