雖然大家都在討論高房?jī)r(jià),天天在那罵政府,罵開(kāi)發(fā)商,但是真正知道高房?jī)r(jià)怎么構(gòu)成的人,卻是少數(shù)。

今天,小編就來(lái)跟大家講講房?jī)r(jià)到底是由哪幾部分構(gòu)成的,開(kāi)發(fā)商到底賺了多少錢?是不是合理的。

目前,國(guó)內(nèi)對(duì)于商品房房?jī)r(jià)有一個(gè)簡(jiǎn)單直白的計(jì)算公式:“3+3+3+1”。

什么意思呢?

簡(jiǎn)單的說(shuō),就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)”。

那么也就是說(shuō),一旦拿地成本公開(kāi)透明,房?jī)r(jià)的構(gòu)成,大概也就是這幾部分,很簡(jiǎn)單吧。

接下來(lái)購(gòu)房指南就一個(gè)部分一個(gè)部分來(lái)給大家分析:

一是土地成本

占比25%-30%。

也稱土地出讓金,土地對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言是一種稀缺資源,也是一種不可再生資源,因此外國(guó)投資比國(guó)內(nèi)投資的出讓金高,商業(yè)樓的出讓金比住宅樓高。

房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià),簡(jiǎn)單地講,就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出房子后,每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

二是建安成本

占比約30%。

建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分,它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。

房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入,主要可以分為三個(gè)部分:

第一部分是前期費(fèi)用。

主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整,達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金,大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用,開(kāi)發(fā)商若重視此方面的投入,將為其本身和消費(fèi)者帶來(lái)利益。

第二部分是土建費(fèi)用。

很多房子外表看起來(lái)差不多,但實(shí)際質(zhì)量卻有很大的差別。這主要就表現(xiàn)在土建費(fèi)用上,框架結(jié)構(gòu),多層打樁,現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高,但是房屋質(zhì)量也更能保證。俗話說(shuō)一分價(jià)錢一分貨就是這個(gè)意思。

第三部分是設(shè)施配套費(fèi)用。

這部分主要包括開(kāi)發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面花費(fèi)的資金。在現(xiàn)在的大環(huán)境下,綠化率也成了一個(gè)衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

房屋設(shè)備安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入,兩者都包括材料成本投入和人工成本。可能相對(duì)精裝房而言,這部分費(fèi)用的占比會(huì)高一些,但是跟整體的建安費(fèi)用相比,也高不到哪里去。

三是銷售費(fèi)用

指用于房地產(chǎn)出售到交付使用過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用,也是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。

四是開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的管理費(fèi)用

占比約5%。

包括經(jīng)營(yíng)管理、銷售費(fèi)用。指用于房地產(chǎn)出售到交付使用過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。銷售中諸如廣告宣傳、售樓處搭建、中介代理等費(fèi)用,也是房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分。

另外,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商多數(shù)會(huì)選擇銀行貸款來(lái)解決項(xiàng)目的資金投入問(wèn)題,這就產(chǎn)生了利息。如銀行向下調(diào)息,對(duì)于開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕,雖然對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大,但相對(duì)而言可降低成本。

五是稅費(fèi)

大約占比25%。

主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè),主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。

據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算:假設(shè)房子市值是100萬(wàn)元(單價(jià)8000元/平方米,面積125平米),這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。除此之外,還有城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。這里我們不再贅述。簡(jiǎn)單地說(shuō),一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子,相關(guān)稅費(fèi)全部算下來(lái)可能接近房?jī)r(jià)的25%。

六是利潤(rùn)

占比約10%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得到的收益,是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。利潤(rùn)還有多少?對(duì)于每一家企業(yè)來(lái)說(shuō)都是巨大的爭(zhēng)奪點(diǎn),利潤(rùn)率越高,也就意味著企業(yè)的融資開(kāi)發(fā)等成本越低,而這就看各家開(kāi)發(fā)商的本事了。

就目前來(lái)看,對(duì)于房企的利潤(rùn)比例較為清晰還是上市房企,但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂(lè)觀。

近期**咨詢?cè)谝环莞采w202家上市房企的統(tǒng)計(jì)中表示,去年53%的企業(yè)凈利潤(rùn)已觸及10%紅線,預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中-利行業(yè)。那中小房企的利潤(rùn)還有多少?就有可能直接觸及生死線以下。

當(dāng)然,這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開(kāi)發(fā)過(guò)程是動(dòng)態(tài)的,一般樓盤一期的開(kāi)發(fā)周期是兩年,兩年中樓面地價(jià)是有變動(dòng)的,而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價(jià)的升值,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間也就會(huì)隨之増大。

總的來(lái)說(shuō),樓面地價(jià)、建安成本和稅費(fèi)是最重要的構(gòu)成主體,這三項(xiàng)直接決定房子的建設(shè)成本。而影響商品房市場(chǎng)價(jià)格的,還有很多動(dòng)態(tài)因素,它會(huì)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的不斷發(fā)展而變化。