買二手房遭遇房屋漲價,賣房毀約該怎么辦?
最近在一線城市的二手房交易市場,這樣的事情可不少見。那么我們可以根據《合同法》第一百零七條的規定,一方不履行合同義務屬于違法合同內容,應當承擔違約責任。
2015年初,吳先生通過中介購買了蔣女士的一套二手房,《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元,首付160萬元,貸款220萬元。合同簽訂當日買方吳先生支付定金10萬元,30日內再支付150萬元首付款,批貸后15日內辦理房屋產權轉移登記手續。之后買賣雙方以及中介共同簽訂了《補充協議》,約定若貸款未批下來,賣方應配合買方,直至貸款批下來。
之后,買方吳先生向某銀行申請貸款,未批下來,吳先生想如果第二次也批不下來,不能無休止地貸下去,不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士,蔣女士也認為解除更好,于是二人未通過中介公司,就雙方自己寫了一份《解除協議》,約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協議。
第二次,銀行批貸了,吳先生馬上打電話給蔣女士說已經批貸,約個時間一起去過戶。但蔣女士明確表示房子不賣了,要將定金和首付款退給吳先生。因為就在批貸這段時間,蔣女士這套房子已經漲了幾十萬元,且已有買家表示愿意多出50萬元全款購買。
怎么解決?
買方可以起訴到法院請求繼續履行合同,雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是買賣雙方簽訂的,但是《補充協議》是由買賣雙方和中介等三方簽訂的,合同具有相對性,只有三方共同簽字同意解除才有效,另外雙方約定解除,是附條件的,只有在二次貸款批不下來的情況下,雙方才解除合同,現在貸款批了,解除的前提也就不存在了。因此僅由買賣雙方簽訂的解除協議不發生解除合同的效力,房屋買賣合同仍有效。
依據雙方《房屋買賣合同》及《補充協議》的約定,批貸后15日內,賣方應配合買方辦理房屋所有權轉移登記手續。逾期不辦理的,賣方蔣女士構成違約。吳先生可以向法院起訴請求繼續履行合同。
在繼續履行合同的訴訟中,普遍存在一個障礙?,F在大多數人買房都是貸款,貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益,因此法院不能強制他們批貸。在貸款批不下來的情況下,如果買方想繼續履行合同,可能要支付全款,法院才可能判決繼續履行合同,配合辦理過戶手續。如買方堅持以貸款方式付款,法院會駁回要求賣方配合辦理過戶的訴訟請求。本案中,吳先生已經取得了批貸函,比較容易得到支持。
在上面的例子中,“約定好若貸款未批下來,賣方應配合買方,直至貸款批下來”、“批貸后15日內辦理房屋產權轉移登記手續”,這是非常好的,避免賣方不配合批貸以及配合過戶等,因此要及時簽訂好購房合同和相關協議。房貸批不下來有很多的原因,有銀行貸款政策、國家政策和貸款者個人的原因,在買房貸款前,提前去到銀行了解下相關的政策并查詢下自己的個人信用記錄,房貸能否批下來以及何時批下來,要做到心中有數。盡早簽訂好購房合同和將貸款批下來才是王道。
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李鵬,聯系電話13867400852(微信同號)浙江五民律師事務所合伙人律師,從事法律行業多年,法律理論功底扎實,具有較強的溝通協調能力。迄今代理的案件深受廣大當事人的認可,在公司法律顧問,股份改制,股權糾紛,婚姻繼承,合同糾紛,土地房產,刑事辯護等訴訟和非訴方面頗有建樹。? ????李鵬律師自執業以來,一直秉承“受人之托,忠人之事”的服務理念,專注于做好每一個案件,盡最大限度維護每一個委托人的合法權益,贏得當事人的廣泛好評。? ????專業處理:公司糾紛,合同糾紛,債權債務,婚姻繼承,土地房產,民事侵權,刑事辯護,企業法律顧問,IPO,“新三板”等訴訟及非訴業務
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