買二手房遭遇房屋漲價(jià)，賣房毀約該怎么辦?

最近在一線城市的二手房交易市場(chǎng)，這樣的事情可不少見。那么我們可以根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，一方不履行合同義務(wù)屬于違法合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2015年初，吳先生通過中介購買了蔣女士的一套二手房，《房屋買賣合同》約定房屋總價(jià)380萬元，首付160萬元，貸款220萬元。合同簽訂當(dāng)日買方吳先生支付定金10萬元，30日內(nèi)再支付150萬元首付款，批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后買賣雙方以及中介共同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定若貸款未批下來，賣方應(yīng)配合買方，直至貸款批下來。

之后，買方吳先生向某銀行申請(qǐng)貸款，未批下來，吳先生想如果第二次也批不下來，不能無休止地貸下去，不如先說好如果再貸不下來就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認(rèn)為解除更好，于是二人未通過中介公司，就雙方自己寫了一份《解除協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議。

第二次，銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說已經(jīng)批貸，約個(gè)時(shí)間一起去過戶。但蔣女士明確表示房子不賣了，要將定金和首付款退給吳先生。因?yàn)榫驮谂J這段時(shí)間，蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬元，且已有買家表示愿意多出50萬元全款購買。

怎么解決?

買方可以起訴到法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是買賣雙方簽訂的，但是《補(bǔ)充協(xié)議》是由買賣雙方和中介等三方簽訂的，合同具有相對(duì)性，只有三方共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來的情況下，雙方才解除合同，現(xiàn)在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由買賣雙方簽訂的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力，房屋買賣合同仍有效。

依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，批貸后15日內(nèi)，賣方應(yīng)配合買方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，賣方蔣女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。

在繼續(xù)履行合同的訴訟中，普遍存在一個(gè)障礙。現(xiàn)在大多數(shù)人買房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益，因此法院不能強(qiáng)制他們批貸。在貸款批不下來的情況下，如果買方想繼續(xù)履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續(xù)履行合同，配合辦理過戶手續(xù)。如買方堅(jiān)持以貸款方式付款，法院會(huì)駁回要求賣方配合辦理過戶的訴訟請(qǐng)求。本案中，吳先生已經(jīng)取得了批貸函，比較容易得到支持。

在上面的例子中，“約定好若貸款未批下來，賣方應(yīng)配合買方，直至貸款批下來”、“批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”，這是非常好的，避免賣方不配合批貸以及配合過戶等，因此要及時(shí)簽訂好購房合同和相關(guān)協(xié)議。房貸批不下來有很多的原因，有銀行貸款政策、國家政策和貸款者個(gè)人的原因，在買房貸款前，提前去到銀行了解下相關(guān)的政策并查詢下自己的個(gè)人信用記錄，房貸能否批下來以及何時(shí)批下來，要做到心中有數(shù)。盡早簽訂好購房合同和將貸款批下來才是王道。

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