摘要：城鎮居民因受遺贈取得的農村老宅應如何進行登記?

如題：農村戶口吳某將宅基地贈予城市戶口的李某，如何進行宅基地所有權登記?

一、受遺贈人對遺囑人合法所有的房屋依法享有受遺贈權，其因受遺贈取得的房屋所有權應當依法予以登記

農村居民在合法取得的宅基地上建造的房屋屬于其合法財產。在農村居民死亡時，該房屋屬于《繼承法》第三條所規定的遺產?！独^承法》第十六條第三款規定：“公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人”，法律上將此稱為“遺贈”。據此，李某有權取得吳某遺贈的農村房屋的所有權。不過應當注意的是，《繼承法》第二十五條第二款規定：“受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示。到期沒有表示的，視為放棄受遺贈?！比绻钅吃谥な苓z贈后兩個月內未表示接受遺贈，那么就不享有受遺贈權，也就不能取得房屋所有權。

本案中，李某在吳某去世時即完全取得該房屋的所有權，登記機構應當依法予以登記，切實保護李某的合法權益。應當指出的是，必須把遺贈與“借贈與之名行買賣之實”的行為區分開來，后者在本質上違反了國家禁止城鎮居民到農村購房的規定，因此是無效的。

二、根據“房地一體”的原則與規定，宅基地使用權應當一并進行確權登記

我國原則上禁止宅基地使用權流轉，即宅基地使用權的買賣、贈與、出資入股、抵押等原則上均不允許。但是，宅基地上所建房屋與宅基地事實上不可分割，承認和依法保護城鎮居民因受遺贈而取得的農村宅基地上房屋的所有權，就必然要肯定其繼續使用宅基地的事實?！段餀喾ā返谝话偎氖邨l規定，建筑物、構筑物及其附屬設施贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。這表明，在房屋所有權遺贈的同時，房屋占用范圍內的宅基地使用權也一并移轉。盡管現行規定對城鎮居民受遺贈農村房屋所占用宅基地使用權的登記問題予以明確，但考慮到繼承權和受遺贈權都是《繼承法》所規定的同類型權利，兩者除了權利人在是否具有法定繼承人資格這一點不同外，并無其他本質區別，故本案也應參照國土資源部等部門《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號)中“已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員或城鎮居民因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證”的規定，對李某受遺贈房屋占用范圍內的宅基地使用權進行確權登記。

三、加強對城鎮居民因受遺贈取得的宅基地使用權的管理

城鎮居民雖有權依法繼承或受遺贈而取得農村宅基地使用權，但畢竟不具備農村集體經濟組織成員的身份，這與宅基地使用權的福利保障性質存在一定沖突，必須加強管理。登記時應當參照國土資發〔2011〕178號文件的規定，在不動產登記簿和不動產權證書“附記”欄中注明“該權利人為本農民集體原成員住宅的合法受遺贈人”等內容。宅基地上房屋自然損毀的，應當依法收回宅基地使用權。此外，各地可以根據有關政策探索實行宅基地有償使用制度，對于符合《土地管理法》第六十五條規定情形的，可以依法收回宅基地使用權。