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購房新手須知問題有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 92人看過

(1)訂金問題

購期房一般要交付訂金,對于訂金的交付法律是有明文規(guī)定的,如開發(fā)商提出“無理”要求,你可依法拒之,或在事后訴之法院,由法院認(rèn)定合同無效,讓法院幫你把多付的錢要回來。《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付訂金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,訂金應(yīng)抵行債務(wù)的,無權(quán)要求返還訂金;接受訂金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還訂金。訂金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定,當(dāng)事人在訂金合同中應(yīng)約定交付訂金的期限。訂金合同從實際交付訂金之日起生效,訂金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的。”

由此可見,第一,訂金條款并不具否訂立訂金條款;第二,應(yīng)當(dāng)在訂金條款中注明不履行合同的具體情況;第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力,如果沒有能力履行合同,就不要交付訂金,因為交付訂金合同才會生效;第四,要分清訂金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付,但它的性質(zhì)與訂時事先支付的是預(yù)付款,就不能適用訂金的罰則。

(2)不可抗力問題

《民法通則》第條明確規(guī)定:他人損害的,不承擔(dān)民事責(zé)任。”一旦延期交房,開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失,購房人在簽約時,一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視,購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有兩條:一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”;二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看,因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。

(3)面積問題

《合同法》第條規(guī)定:“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同,受法律保護(hù)。”因此,要防止面積糾紛,關(guān)鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預(yù)售合同訂立時,房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在,有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上,這樣,使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品格又往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。

(4)產(chǎn)權(quán)證問題

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣):以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合房地產(chǎn)條件的;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;有房地產(chǎn),未得到其他有人書面同意的;權(quán)有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中,很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的,開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時,一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實,根據(jù)《城市房屋權(quán)理辦法》規(guī)定,登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后,凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說,造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商,比如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等,一于這些情況,購房人就要提高警惕,一方面了解能否解決,一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。

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