問(wèn)題不慎買到查封房
據(jù)介紹,法院在對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施過(guò)程中,會(huì)有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶,向法院提出異議,要求停止執(zhí)行,解除查封。此種情況在法院非常多見,且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢(shì)。
市二中院統(tǒng)計(jì)顯示,近八成案件是10名以上買房人集體申請(qǐng)異議,最多高達(dá)127人。他們均是向開發(fā)商購(gòu)買一手房的業(yè)主且是期房,幾乎都支付了全款。“一旦房屋被拍賣,購(gòu)房款只能向出賣方另行追索,而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向,買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有。”
市二中院執(zhí)行二庭副庭長(zhǎng)詹-彤說(shuō),一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購(gòu)書、意向書等,查封后才簽訂正式合同,這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外,如果在查封前未合法占有房屋或者查封時(shí)房屋尚未竣工交付,也不會(huì)得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時(shí)辦理過(guò)戶登記也會(huì)被駁回。
解決“預(yù)告登記”上保險(xiǎn)
那么如何防范買房中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)?詹-彤介紹說(shuō),房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否被法院查封,對(duì)于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此,買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況,以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥,應(yīng)當(dāng)提高警惕,謹(jǐn)慎交易。
進(jìn)行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實(shí)現(xiàn)物權(quán)的一項(xiàng)保全制度,一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記,出賣方就無(wú)法另行處分房屋,大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),由于預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分,買受人請(qǐng)求停止處分的,法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件,還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步解除查封,停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利,為自己筑起一道防火墻。
執(zhí)行法官說(shuō),“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預(yù)告登記,就能夠在房產(chǎn)證到手之前,對(duì)抗法院的查封。”
及時(shí)過(guò)戶防意外
俗話說(shuō),打官司就是打證據(jù),要注意收集、保留足以證明房款支付和實(shí)際占有的合法有效證據(jù),如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費(fèi)憑證等,盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。
同時(shí),注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問(wèn)題,房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致,不要對(duì)發(fā)票內(nèi)容進(jìn)行涂改,不要將房款輕易打入非出賣方賬戶,如開發(fā)商員工的個(gè)人賬戶等,避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。
除法律規(guī)定的特殊情形外,房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力,房屋一天不過(guò)戶到自己名下,就存在被法院作為他人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在房屋交易中,買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接,更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記,在具備過(guò)戶條件時(shí)及時(shí)辦理變更登記,以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。統(tǒng)計(jì)顯示,2014年至今年10月底,市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件,占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。
簽訂合同注意“定金”與“訂金”
近年來(lái),二手車買賣市場(chǎng)的興起及其不規(guī)范化使二手車買賣糾紛數(shù)量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺(tái)的事不關(guān)己,使二手車買賣市場(chǎng)急需凈化。針對(duì)若干案件中凸顯的二手車買賣問(wèn)題,近日海淀法院對(duì)二手車買賣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。
詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)
法官建議市民在簽訂購(gòu)車合同時(shí),應(yīng)及時(shí)要求對(duì)方提供詳細(xì)的車輛狀況說(shuō)明,或者找權(quán)威的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定協(xié)商,然后體現(xiàn)在合同中。例如,原車保證無(wú)大事故、無(wú)大的機(jī)械隱患等。是否交付該車行駛證、購(gòu)置附加費(fèi)憑證及發(fā)票,年檢憑證、原車發(fā)票及購(gòu)買的車輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點(diǎn)標(biāo)注。
此外,雙方的違約責(zé)任及購(gòu)買二手車的付款時(shí)間和方式,例如是先付款后過(guò)戶,還是先付部分車款,過(guò)戶后補(bǔ)齊余款,無(wú)論選擇哪種付款方式,都要在合同里詳細(xì)描述。
定金訂金性質(zhì)不同
法官表示,買家在購(gòu)買二手車之前,對(duì)于二手車方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù),以免購(gòu)車后違反法律法規(guī)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)車目的。
例如,北京等地規(guī)定了限購(gòu)政策,購(gòu)買者必須具備小客車指標(biāo)等,買家如若對(duì)該政策不了解,最后有可能竹籃打水一場(chǎng)空。另外,二手車買賣中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同,交易雙方在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。“定金”是一種法律上的擔(dān)保方式,目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù),保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽合同時(shí),對(duì)定金必須以書面形式進(jìn)行約定,同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。
法官特別提示,給付定金一方如果不履行債務(wù),無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一方如果不履行債務(wù),需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后,依照約定,定金應(yīng)作為價(jià)款或者收回。
而“訂金”目前我國(guó)法律沒有明確規(guī)定,它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì),可視為“預(yù)付款”,當(dāng)合同不能履行時(shí),除不可抗力外,應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車合同時(shí),對(duì)于買方支付金額的性質(zhì),應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來(lái),防止扯皮耍賴。
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