起訴人：陳XX，男，28歲，德正公司職工?

趙XX，女，25歲，德正公司職工。

宋XX，男，31歲，原德正公司職工。

起訴人訴稱，我們是××局調(diào)派到××師事務(wù)所的在編正式職工，根據(jù)國家政策規(guī)定，各會(huì)計(jì)(審計(jì))師事務(wù)所務(wù)必于1999年12月31日前與其主管部門脫鉤。××局與××師事務(wù)所，為如期完成脫鉤改制任務(wù)，雙方協(xié)議為在職職工解決好遺留問題。因此，部分職工以德正公司(當(dāng)時(shí)暫用名)的名義，與××局及××局簽訂了協(xié)議，以福利分房價(jià)格，購得了15套住房。每名職工房款3萬元左右，通過市審計(jì)師事務(wù)所于1999年9月交給了××局。15名職工按照各自的工作條件制定了分房標(biāo)準(zhǔn)，把15套房子也具體分到個(gè)人，即每個(gè)職工所買房子已經(jīng)特定化，只是等原住戶騰出后交付。

2000年1月，德正公司更換法定代表人，由于三起訴人持反對(duì)態(tài)度，便遭到德正公司的報(bào)復(fù)，德正公司找到××局，要求為三起訴人退房，同時(shí)對(duì)起訴人以在德正公司內(nèi)的簡易住房被停水、停電、停氣并罰款相威脅，要求其遷出。三起訴人多次到××局索要購房鑰匙未果。為此雙方發(fā)生糾紛，三起訴人訴至法院，請(qǐng)求被告德正公司、被告××局交出鑰匙，并出具辦理房產(chǎn)證的手續(xù)。

【審判】

區(qū)人民法院收到三起訴人的訴狀之后，經(jīng)審查認(rèn)為，三起訴人與被告××局、德正公司之間的糾紛是因××局與××事務(wù)所脫鉤改制引起的房產(chǎn)糾紛，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第112條、《最高人民法院〈關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知〉》第3條的規(guī)定，裁定如下：對(duì)三起訴人的起訴，本院不予受理。

一審裁定后，三起訴人不服，依法向市中級(jí)人民法院提起上訴。市中級(jí)人民法院裁定維持一審結(jié)果。

【評(píng)析】

本案是一起損害他人住房權(quán)利的案件。對(duì)該類案件法院內(nèi)部對(duì)是否受理有不同意見，有的主張應(yīng)予受理，有的主張不予受理，本案采納了后一觀點(diǎn)。引用的法律依據(jù)是1992年11月25日，最高人民法院"法發(fā)(1992)38號(hào)解釋"，《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第3條即"凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，因行政指令而調(diào)整的劃拔、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍。當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決。"本案三起訴人與二單位的房產(chǎn)糾紛，是因機(jī)構(gòu)撤并引起、也屬于單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房糾紛，因此法院依法作出了不予受理的裁定。但筆者認(rèn)為，對(duì)因機(jī)構(gòu)撤并引起的單位與職工之間的房地產(chǎn)糾紛，應(yīng)分類對(duì)待，具體案情具體分析，以使案件得以正確處理。如果認(rèn)為糾紛的一方是職工，一方是單位，就一律認(rèn)定為單位內(nèi)部房地產(chǎn)糾紛，機(jī)械地適用"法發(fā)(1992)38號(hào)解釋"，不利于維護(hù)職工合法權(quán)益，不利于維護(hù)社會(huì)正義，不利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。判斷一起糾紛是否屬于民事訴訟范圍，主要有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一看糾紛的雙方當(dāng)事人是否是平等主體，再看糾紛的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是否是因人身關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系而引發(fā)的民事權(quán)益糾紛。《民法通則》第2條規(guī)定，民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系。《民事訴訟法》第3條規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的訴訟。判斷單位與職工之間的房地產(chǎn)糾紛是否屬于法院受理的范圍，對(duì)"法發(fā)(1992)第38號(hào)解釋"必須根據(jù)《民法通則》和《民事訴訟法》的立法精神和基本原則予以正確理解和適用。根據(jù)以上原則和標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為，法院受理本案，更合乎法律的宗旨。其理由如下：

一、從起訴人與××局之間是否具有平等關(guān)系來看

改制前，起訴人是××局的職工，在工作關(guān)系中存在著管理與被管理的關(guān)系，主體地位是不平等的。但在協(xié)議買賣福利住房方面，已轉(zhuǎn)化為買賣關(guān)系中的平等主體。職工購買的是房屋的所有權(quán)，如同購買其他商品所有權(quán)一樣，雙方處在平等的地位，被告代表國家向職工出售房屋，職工作為民事法律主體向國家購買房屋。福利住房的購買價(jià)格低，是考慮了職工應(yīng)享有的福利因素，福利是起訴人作為原國家正式職工，依法、依政策應(yīng)該享受到待遇，不是國家恩賜給職工的，而是職工作為其與國家多年的勞動(dòng)關(guān)系依法應(yīng)當(dāng)?shù)玫降模罱K是屬于職工本人所有的。在買賣房屋關(guān)系中既然作為一定價(jià)值計(jì)算在價(jià)格之中，福利價(jià)值之外的價(jià)值已用貨幣形式支付給被告。因此，作為職工得到房屋所付出的價(jià)值與房屋的交換價(jià)值是等價(jià)的，是符合普通的民事買賣關(guān)系特征的，雙方的民事法律地位是平等的。

二、從起訴人與被告之間的糾紛是否屬財(cái)產(chǎn)關(guān)系看?

雙方因買賣房屋發(fā)生糾紛，很明顯屬財(cái)產(chǎn)關(guān)系糾紛，理由不再贅述。

三、從是否成立買賣房屋合同方面講?

《中華人民共和國合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾的方式。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。由于是事務(wù)所改制，職工面臨要脫離國家機(jī)關(guān)，改變國家機(jī)關(guān)工作人員身份的不利境地，職工提出要按福利房價(jià)購買住房，在××局有住房并能為職工解決的情況下，職工以德正公司的名義與××局、××局簽訂了購房協(xié)議并加蓋了公章，××局也收受了房款，雙方買賣關(guān)系不僅確定下來，而且起訴人已經(jīng)履行完畢。很明顯，雙方已經(jīng)成立了買賣房屋合同。依法成立的合同，應(yīng)受到法律的保護(hù)。

四、從職工買到房子的時(shí)間上看?

職工買到房子時(shí)，是在其事務(wù)所正式脫鉤之前。當(dāng)時(shí)，所有的職工還具備國家機(jī)關(guān)工作人員的身份，符合國家職工福利分房的條件、標(biāo)準(zhǔn)。至于改制后的職工，雖然不具備國家機(jī)關(guān)工作人員身份，但對(duì)于已經(jīng)買到手的房子，應(yīng)該不受影響，況且所買到房子，也是職工支持改制提出的要求。賣方因遲延交房，致使買方辦完脫鉤手續(xù)后還沒有得到房子，而賣方再以買方不具備分房條件拒絕交房，這種用自己的過錯(cuò)去懲罰他人的做法，更是嚴(yán)重違反民事責(zé)任歸原則的，是法律所不允許的。

五、從××局是否有權(quán)收回房屋來講?

起訴人已經(jīng)與被告簽訂了房屋買賣合同，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方不得擅自解除。不能因?yàn)橛懈＠蛩兀驼J(rèn)為被告有單方解除權(quán)。屬于職工的合法財(cái)產(chǎn)(福利)不是被告想給就給，想不給就不給的，一切應(yīng)依法進(jìn)行。第一點(diǎn)中已經(jīng)闡明，房屋價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)格低，并不否認(rèn)雙方是等價(jià)的買賣關(guān)系，購房合同已經(jīng)成立且已部分履行。因此，被告不但沒有權(quán)利收回房屋，而且有義務(wù)交付房屋，履行協(xié)議。

六、從德正公司是否有權(quán)退房來講?

本購房協(xié)議盡管是由單位(暫用名：德正公司)與××局簽訂，但就其實(shí)質(zhì)，購房主體應(yīng)是事務(wù)所的職工。因?yàn)槁毠な琴彿康膶?shí)際受益者，房子的價(jià)格也是按每個(gè)職工的工齡、職務(wù)等條件確定的，很明顯買方是職工。德正公司在協(xié)議上簽字，作為單位是不具備福利分房的條件的，只是職工的代理人而已。因此，后來的德正公司法人代表是無權(quán)放棄所購房屋的。退一步講，既便德正公司是合同主體，職工是受益的第三人，那么德正公司與××局的行為，明顯符合《合同法》第52條第1款第(2)"惡意串通、損害國家、集體、第三人利益"的行為，也是無效的。職工的合法權(quán)益，應(yīng)受法律保護(hù)。

七、法院如果不予受理，從后果上看?

本案法院如果不予受理，三起訴人的合法權(quán)益很能難實(shí)現(xiàn)。最終會(huì)造成這樣一種事實(shí)，單位改制前主管局作出的承諾，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)可以隨意不負(fù)責(zé)任地違背，損害職工的重大合法權(quán)益，使本來就處于弱勢(shì)的改制職工，再得不到公正司法的救濟(jì)，對(duì)個(gè)人、社會(huì)、國家都無公平正義可言。

綜上，應(yīng)該正確理解最高人民法院"法發(fā)(1992)38號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》"第3條的精神實(shí)質(zhì)，對(duì)其作出限縮性解釋。對(duì)因機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛，因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛中，凡是屬于職工、單位已經(jīng)平等協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，又出現(xiàn)一方反悔性質(zhì)的糾紛，法院就應(yīng)當(dāng)受理。

注：本案盡管法院沒有受理，但二審法院及時(shí)向有關(guān)部門發(fā)出了保護(hù)職工利益的司法建議書，引起了該部門的重視。在有關(guān)部門的關(guān)心下，三職工的合法利益最終得到了維護(hù)。