商品房認購書的效力

對于商品房買賣過程中認購書的法律問題，在最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》分別有相應規定：

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

實踐中，相關爭議的重點，一般都圍繞著上述司法解釋的第四條來認定。如果是購房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。如果是開發商違約，無法在約定的時間內簽訂正式的買賣合同，則承擔雙倍返還定金的責任。當然，如果有其它損失，還可能依據締約過失責任承擔其它責任的可能。不過從實踐來看，如果稍微懂得一點技巧，很可能做到合法地規避《認購書》中的定金罰責條款。比如說，買方在簽訂認購書后，雖然內心反悔，但是并不表現出來，仍在約定的時間找開發商協商簽訂正式《商品房買賣合同》，一般雙方還要就《商品房買賣合同》的具體條款進行協商確定，畢竟《認購書》只能確定一些最基本的條款內容，正式的《商品房買賣合同》內容要復雜得多。如果對合同中的一些條款買方與與開發商怎么商量也無法達成一致，導致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，那法律上看，就不歸責于任何一方，那樣就不適用定金條款了，《認購書》解除或失效，定金原數退還。

同樣是反悔，如果直接說就是違約，定金不退;如果以合同條款無法達成一致為由拒簽，就不歸責于任何一方，定金原數退還。當然，換到開發商的角度也是如此，如果開發商想反悔，往往會在提供合同文本時對一些條款進行苛刻的設置，讓購房者無法接受。

所以，這種《認購書》真正的法律約束力，并不強。當然，從保護購房者的角度講，如果非要走這個程序，還是要提示兩點：

第一，《認購書》一般只是預約簽約的作用，建議認購書中約定的準備簽約日期不要太長，以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。因為有的開發商在房屋不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》時，往往在《認購書》中約定較長簽約周期，用這個方法套取購房者的資金。

第二，在《認購書》中購房者的付款數額盡量要低一些。雖然我們前面分析過《認購書》的法律約束力往往不是很強，但不要忘記，一旦簽訂《認購書》，首先履行義務的是購房者，因為購房者往往要先交納一定數額的定金或預付款，就算開發商違約，購房者還要追著開發商主張違約責任，不行還要起訴，很麻煩的。而如果購房者違約，人家開發商只要一個通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個博弈中，購房者還是處于弱勢，既然如此，定金或預付款的數額相對低一些，應該是對購房者更有利的，因為風險會相應降低。

最后，再簡單總結一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據不同情況適用《認購書》中的定金罰則：

(1)如果購房者無正當理由不按《認購書》中約定的時間、地點去簽約，開發商有權不予返還定金。

(2)如果是開發商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發商應雙倍返還定金。

(3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，不適用定金條款，所交納的定金應當原數退還。

比如對于認購書中未確認的其他購房合同條款，雙方經協商無法達成一致，這對于買賣雙方都不視為違約，此時導致購房合同無法簽訂，就屬于雙方均無過錯。

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