一、三項預提費用無法取得發票

(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

二、支付個人拆遷補償無法取得發票

具有拆遷資格的房地產開發企業向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協議和付款記錄計入開發成本。

(一)根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規定>的通知》(國稅發[2009]91號)第二十二條第三項規定，房地產開發企業應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：(1)拆遷補償合同或協議;(2)被拆遷人的身份證復印件;(3)被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據;(4)支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據;(5)其他相關資料。

(二)對于不能滿足上述條件的拆遷補償費，對于被拆遷單位或者個人屬于轉讓土地使用權或者銷售不動產的行為，依法應當征收營業稅。所以對于房地產開發企業支付的上述拆遷補償費應當以取得的發票作為稅前扣除的憑證。

(三)對于房地產開發企業支付的房屋拆遷、土地平整費用，應當根據拆遷補償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：

1.自行拆遷。對于房地產開發企業自行拆遷的，則其發生的行為不屬于應稅行為，支出的類型主要是人工費用及其他相關費用的支出，對于人工費用應當以自制憑證稅前扣除，而對于材料、機械費用應當以取得的合法憑證在稅前扣除。

2.委托拆遷。對于房地產開發企業委托其他具有拆遷資質的單位進行拆遷的，其支付拆遷補償費。房地產企業向被拆遷戶支付補償費，其業務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉讓給房地產企業，而是政府收回土地使用權，再由政府與房地產企業簽訂土地出讓合同。房地產企業采取支付拆遷補償費方式或拆遷安置方式取得土地使用權的，房地產企業仍需按照《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)規定補繳契稅。《營業稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發[1993]149號)還規定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征營業稅。因此，被拆遷戶無須向房地產企業開具發票，而應當由房地產企業向主管稅務機關申請領用地方稅務局監制的“某某市工商企業非商事收費收據”，主管稅務機關沒有上述收費收據的，可以由房地產企業采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

三、取得土地使用權歷史遺留問題無法取得發票

(一)由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統一實行“招、拍、掛”之前，即2002年12月l日以前，房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，房地產開發企業向主管稅務機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可準予扣除：(1)能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料;(2)按當年政府規定的土地出讓金標準并實際支付的。

2002年12月1日以后取得土地使用權的，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知))(國稅發[2006]187號)第四條第一項規定，房地產開發企業不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。

(二)房地產開發企業以轉讓的形式取得土地使用權并支付相應的土地價款的，應取得相應的發票。2002年12月1日以前房地產開發企業支付土地價款取得農村集體經濟組織、鄉鎮企業和村委會的土地使用權、沒有取得合法有效憑證的，房地產開發企業向主管稅務機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可準予扣除：

(1)提供相關的土地使用權轉讓協議;

(2)收款方蓋有公章的收款憑據。

四、核定扣除(四項成本)項目無法取得發票

核定的四項成本金額按照《分類房產單位面積四項成本核定表》確定。分類房產單位面積四項成本核定表的房地產類型，包括多層住宅及底商、高層住宅及底商、多層辦公、高層辦公。納稅人在辦理土地增值稅清算申報時，虛報房地產開發成本的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。即以建安造價為基礎，基礎設施費、前期工程費、開發間接費用按照建安造價乘以經驗系數的方法來核定。例如，《北京市地方稅務局關于土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》(京地稅地[2009]245號)明確：土地增值稅清算項目的四項成本(前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用)應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：

(一)無法按清算要求提供開發成本核算資料的;

(二)提供的開發成本資料不實的;

(三)發現《鑒證報告》內容有問題的;

(四)虛報房地產開發成本的;

(五)清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的分類房產單位面積四項成本扣除金額標準，又無正當理由的。

核定四項成本應按照房地產項目類型適用的核定標準，分別確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：核定的四項成本=不同類型對應年代的核定單位成本×清算建筑面積。

五、銀行借款利息支出無法取得發票

對于財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。企業向銀行貸款，利息按月計算，到期一次性付清，企業按期預提。在這種情況下，企業只需提供相關的借款協議證明有關利息金額計提正確即可，而無須提供也不可能提供其他外部憑證。

六、支付違約金無法取得發票

根據增值稅規定中對價外費用的界定，銷售支付的違約金，不是價外費用，也不屬于征收流轉稅范圍，所以在這種情況下的違約支出，不需要取得發票，必須取得由收取方提供的合法、合理的依據，借此證明和判斷賠償行為的真實存在和進行會計及稅務處理，具體的依據應包括：法院判決書或調解書、仲裁機構的裁定書、雙方簽訂的提供應稅貨物或應稅勞務的協議、雙方簽訂的賠償協議、收款方開具的發票或收據。

七、罰款支出無法取得發票

納稅人按照經濟合同規定支付的罰款和訴訟費可以扣除。罰款不涉及具體納稅行為，因此無法取得正式的發票。需要提醒的是，納稅人生產、經營違反國家法律、法規和規章，被有關部門處以的罰款以及被沒收財物的損失不得扣除;各項稅收的滯納金、罰金和罰款也不得扣除。

八、支付境外服務費無法取得發票

房企接受境外企業應稅勞務的，如設計費、工程監理費、銷售費用、項目咨詢服務費，稅款由境外單位在境內的代理單位負責代扣代繳，沒有代理單位的，由接受勞務的單位代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。經稅務機關審核認可后，可作為稅前扣除憑證。

支付境外設計費在稅前扣除時，應當具備書面合同、外匯管理局提供的支付外匯證明、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。支付境外設計費無法取得合法憑證的，可通過代扣代繳形式，取得稅務機關納稅證明，并經稅務機關認可，作為稅前扣除的依據。

九、支付員工及家屬的賠償費無法取得發票

企業按照有關規定向其員工及家屬支付的賠償費，以企業與職工(或家屬)簽訂的賠償協議、相關部門出具的鑒定報告(或證明)、法院文書以及當事人簽字的付款單據為稅前扣除憑證。

十、產品(服務)質量賠償和違約金無法取得發票

企業因產品(服務)質量問題發生的賠款和違約金等支出，以當事人雙方簽訂的質量賠款協議，質量檢驗報告(或質量事故鑒定)、相關合同、法院文書以及付款單據為稅前扣除憑證。

十一、企業與其他企業、個人共用水電無法取得發票

企業與其它企業、個人共用水電的，憑租賃合同、共用水電各方的蓋章(或簽字)確認的水電分割單、水電部門開具的水電發票復印件，付款單據等作為稅前扣除的憑證。

企業的水電費由物業公司代收且無法單獨取得發票的、憑物業公司出具的水電費使用記錄證明、水電部門開具的水電發票的復印件、付款單據等作為稅前扣除憑證。物業公司應做好水電費收取記錄，以備核查。

十二、法院判決、調解、仲裁等發生的支出無法取得發票

企業根據法院判決、調解、仲裁等發生的支出，以法院判決書、裁定書、調解書，以及可由人民法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書和付款單據為稅前扣除憑證。