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寧波
辦不了按揭應該什么情況下可以退首付款
2005年3月，張先生與城南某樓盤開發商簽訂了一份購房合同，該房屋總價款為40余萬元，合同約定采用七成二十年按揭方式付款;辦理按揭的銀行為某農業銀行，合同約定，開發商自合同簽訂日起一個月內通知張先生到銀行簽訂按揭合同。合同簽訂后，張先生依約支付30%的首付款，并按要求提供了辦理按揭所需要的全部材料及證明文件。合同簽訂一周后，張先生與某農業銀行順利簽訂了按揭合同，但一個月后，開發商通知張先生按揭因故無法辦理;在開發商的安排下，張先生又與某工商銀行重新簽訂按揭合同，令他意想不到的是這一次按揭依然未能辦理。張先生從開發商處了解到不能辦理按揭的原因是銀行系統政策調整所致，開發商無力幫其解決。正在張先生不知道怎么辦的時候，開發商提出張先生必須在三個月內付清余款的要求，否則將沒收張先生所有的首付款并解除協議。張先生根本無力支付高達20多萬元的房屋余款，便要求開發商解除合同退還所有首付款，雙方為此發生爭執。
【法律分析】特殊情況未約定開發商應退首付款
按揭不能辦理可由多種原因造成，原因不同，處理方式也會不同。因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因銀行政策發生重大變化導致無法辦理按揭，非因買賣雙方的原因，在合同對此沒有約定時，購房者可以要求解除合同，開發商應當返還購房者已付的購房款本金、利息或定金，買賣雙方都無須承擔違約責任。
在本次案例中，張先生與開發商簽訂的購房合同中沒有約定按揭不能辦理的處理方式，根據法律規定約定不明時依法定，則張先生可依法要求解除購房合同，退還購房首付款及利息。
【律師提示】意外情形應補充約定
以上案例中銀行系統政策調整的情況，只是按揭不能辦理的多種原因之一，購房者還會遇到這樣那樣按揭不能辦理的原因。為了防范購房按揭無法辦理的風險，購房合同中應該明確無法辦理按揭之后的付款方式或解決方式，分清責任以提高購房者的抗風險能力，保護自己的合法權益。
同時，鑒于像按揭無法辦理等由于不可歸責于當事人雙方的事由，而導致商品房買賣合同不能繼續履行的情況購房者難以在簽約時預見，那么購房者可與開發商在補充協議中做一個相關約定，即增加一個“非因雙方原因導致《個人住房貸款借款合同》不能簽訂時，由買賣雙方協商購房余款的支付方式或解除購房合同。”或類似的避免此類情況出現的條款。
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